有効な空き家の税金対策と固定資産税が6倍になる特定空き家

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空き家

空き家やその敷地を所有している場合には固定資産税や都市計画税がかかりますが、実は空き家が土地上に建っているだけでも税金対策になります。

固定資産税や都市計画税は、空き家そのものへの課税と、空き家の敷地の土地に対する課税があります。

何も建物の建っていない更地の場合には、固定資産税や都市計画税は原則通り課税され、税率は固定資産税が固定資産税評価額の1.4%、都市計画税が固定資産税評価額の0.3%です。

これに対して土地上に建物が建っている場合には、固定資産税や都市計画税の軽減措置があり、土地の面積が200平方メートル以下であれば固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に減税されます。

土地の面積が200平方メートルを超える場合には、200平方メートルを超える部分について、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2まで減税されます。

土地 固定資産税 都市計画税
住宅用地に対する
空き地(更地)
何も建物が無い状態 課税標準の1.4% 課税標準の0.3%
小規模住宅用地 住宅1戸につき
200平米まで
課税標準×1/6 課税標準×1/3
一般住宅用地 住宅1戸につき
200平米を超えた部分
課税標準×1/3 課税標準×2/3

このように、土地上に空き家が建っているだけでも税金対策になりますが、他にはどんな税金対策があるのでしょうか。今回は、空き家の有効な税金対策や税金控除、空き家にかかる税金などについてまとめました。

また、固定資産税が6倍になってしまう可能性がある特定空き家についても詳しくお伝えしていますので、特定空き家についてもしっかりと理解した上で、有効な税金対策をしていきましょう。

1.有効な空き家の3つの税金対策

空き家の税金

空き家を所有している場合、さまざまな税金がかかっている可能性があります。空き家を大して活用できていないのに、高額な税金だけがかかると大変な目に遭ってしまいます。どのような方法をとれば、有効な空き家の税金対策ができるのかを確認しましょう。

税金対策1 空き家を修繕する

空き家を所有していると、土地の固定資産税や都市計画税が減税されるので税金対策に役立ちますが、近年の税制改正により、空き家の傷みが激しい場合などには、固定資産税などの減税措置がなくなる可能性が出てきました。

空き家を傷んだまま放置していると「特定空き家」に指定され、土地の固定資産税や都市計画税が上がってしまいます。固定資産税を6分の1にまで減税してもらっているケースでは、特定空き家に指定されることにより、固定資産税が6倍にもなってしまうおそれがあります。

そのような場合、空き家を修繕するようにしてみてください。傷んだ空き家を放置することなく、きちんと修繕管理することによって、固定資産税や都市計画税の減税措置を受け続けることができ、結果的に空き家の有効な税金対策になります。

税金対策2 空き家を賃貸に出す

空き家の税金対策として、空き家を賃貸に出す方法も有効です。空き家を賃貸に出す場合、空き家は人がきちんと住める状態で維持されています。人が住んでいる限り、その建物が特定空き家に指定されることはありません。

また、空き家を賃貸に出すことは相続税対策にも有効です。相続税の支払いの際には、相続税の計算が必要です。その場合、相続財産の評価をしますが、建物の相続税評価はその建物を賃貸に出している場合の方が評価額が低くなります。

土地についても同じです。土地上に建物が建っていてその建物を賃貸している場合には、土地の相続税評価額自体が賃貸していない場合よりも相当低くなります。

具体的には、遺産の建物を賃貸している場合、その建物の相続税評価はもともとの評価額の7割程度の評価になります。遺産の土地上に建物が建っていて、その建物を賃貸している場合には、その土地の相続税評価額は、もともとの評価額の8割程度になります。

このように、土地上の空き家を賃貸すると、空き家そのものや敷地の相続税評価額を大幅に下げることができます。空き家を相続税対策に利用するために改修したり、立て替えて賃貸アパートを建築することによって、賃貸物件に変えてしまう人もたくさんいます。

税金対策3 空き家を売却する

空き家の税金対策として、空き家を売却してしまう方法もあります。空き家を所有している限り減税が受けられるとは言っても、毎年固定資産税や都市計画税の負担がかかってきます。

空き家が比較的きれいな状態に保たれていて、減税措置が受けられている間はまだ良いですが、空き家が傷んできて減税措置が受けられなくなると、高額な固定資産税などの税金が課税されます。かといって、空き家を修繕すれば当然修繕費用がかかりますし、人に賃貸するにも手間暇もかかります。

そのような場合、空き家を売却してしまえば無駄な税金や費用をかけずに済みます。また、空き家を売却する場合には、売却にかかる譲渡所得税の控除を受けることができるので、譲渡所得税を支払わなければならないケースも少なくなります。

空き家を売却する場合、3,000万円までは譲渡所得税の全額控除を受けられますし、譲渡所得税の軽減措置も適用される可能性があります。これらの譲渡所得税の控除や軽減措置は、もともと居住用のマイホームの売却の際に利用できる制度ですが、空き家の売却の場合にも適用できるケースがあります。

ただし、空き家を長期間放置していた場合には、これらの譲渡所得税の控除や軽減措置も受けることができなくなる可能性があります。空き家の有効な税金対策を成功させたい場合には、くれぐれも空き家を放置しないことが重要です。

2.空き家の税金控除

空き家

空き家を所有している場合、さまざまな税金控除を受けられる可能性があります。空き家の税金控除制度について解説します。

その1 固定資産税・都市計画税の減税

空き家を所有している場合、通常は建物だけではなくその敷地の土地も一緒に所有しています。空き家とその敷地の土地を所有している場合には、固定資産税や都市計画税が減税されています。

①土地の固定資産税と都市計画税の減税内容

土地や建物を所有している場合には、その土地や建物の固定資産税評価額に応じて固定資産税や都市計画税がかかります。その税率は以下のとおりです。

固定資産税 固定資産税評価額の1.4%
都市計画税 固定資産税評価額の0.3%

土地上に建物が建っている場合、土地の固定資産税や都市計画税が減税されます。

具体的には土地上の住宅1戸につき、敷地の面積が200平方メートルまでの固定資産税が6分の1となり、200㎡を超えて床面積の10倍までの分の固定資産税が3分の1まで軽減されます。

都市計画税については住宅1戸につき、敷地の面積が200平方メートルまでの都市計画税が3分の1に、200平方メートルを超えて床面積の10倍までの分の都市計画税が3分の2まで減税されます。

②空き家が建っている場合の具体例

固定資産税評価額が2,000万円、300平方メートルの土地上に床面積150平方メートル、固定資産税評価額が600万円の空き家が一戸建っている場合の固定資産税の金額を見てみましょう。

土地について

200平方メートルまでの部分の固定資産税
2,000万円÷300×200×6分の1×0.014=31,111円

200平方メートルを超えて300平方メートルまでの部分
2,000万円÷300×100×3分の1×0.014=31,111円

合計すると土地の固定資産税は約62,222円です。

建物について

建物の固定資産税評価額は600万円なので、建物の固定資産税は
600万円×0.014=84,000円

建物が建っている場合の固定資産税は合計すると
62,222円+84,000円=146,222円となります。

③空き家がない更地の場合の具体例

空き家が建っていない更地の場合の固定資産税を見てみましょう。もし空き家が建っていなかったら、土地の固定資産税は

2,000万円×0.014=28万円

になってしまいます。建物はないので建物分の固定資産税はかかりません。

このような比較をすることによって、土地上に空き家が建っていると、いかに税金対策効果が高いかがわかります。土地上に空き家があるだけで、大きな税金控除を受けることができます。

その2 売却の際の譲渡所得の控除

次は空き家を売却する際の譲渡所得控除についてです。

①3,000万円の譲渡所得控除

土地上に空き家を所有している場合、その空き家を売却することがあります。 空き家の売却の際には、不動産売却の際にかかる譲渡所得税の控除を受けることができるケースがあります。

不動産を売却した場合に本来かかる譲渡所得税は、不動産を売却したことによって利益が出た場合の譲渡所得に課税されます。譲渡所得は以下の方法で計算します。

不動産を売却した収入-不動産の取得費用-売却の際の諸経費

この計算式で計算した結果がプラスの場合、基本的に譲渡所得税が課税されます。その税率は空き家の所有期間が5年以下の場合には30%で、住民税が9%かかります。空き家の所有期間が5年を超える場合には、所得税が15%、住民税が5%かかります。

空き家の所有期間 所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年を超える 15% 5%

ところが居住用の不動産を売却した場合には、譲渡所得は3,000万円まで控除されます。そのため譲渡所得税や住民税の支払いは不要になります。

空き家になっていて現在人が住んでいなくてもこの譲渡所得税の控除を受けることが可能です。その際は、その空き家に以前自分が所有者として住んでいたことと、自分が住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに空き家を売却することが必要です。

空き家となってから3年以上が経過するとこの3,000万円の譲渡所得税の控除を受けることができなくなりますので、空き家を所有していて売却する場合には、早めに売却した方が有利になる可能性が高いと言えます。

②軽減税率の適用

空き家を売却する場合には、3,000万円の譲渡所得税控除以外にも税金の控除制度があります。それは、居住用不動産売却の際の軽減税率の適用が受けられることです。

10年以上の長期にわたって居住用の不動産を所有していた場合で、その不動産を売却するケースでは、譲渡所得税の軽減措置を受けることができます。

具体的には譲渡所得の6,000万円以下の部分については、譲渡所得税の税率が所得税10%、住民税4%にまで減税されます。6,000万円を超える部分については、所得税が15%、住民税5%にまで減税されます。

譲渡所得 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

空き家を所有している場合には、空き家となってから一定期間内であれば、売却の際に譲渡所得税の控除や軽減措置を受けられますので、空き家を売却する場合には、長期間放置することなく早めに売却しましょう。

③相続の小規模宅地の特例

空き家を所有している場合には、相続の際にも小規模宅地の特例という税金の控除を受けることができます。小規模宅地の特例とは、居住用や事業用などの小規模な宅地について、相続税評価を下げてもらえる特例のことです。

具体的には居住用の宅地の場合には、330平方メートルまでの部分について相続税評価を80%も減額することが可能です。

空き家の所有者が老人ホームへ入居したために、相続が起こった時点で空き家となっている建物については、一定の要件を満たせば居住用の物件として小規模宅地の特例を受けることができます。空き家を賃貸に出している場合であっても、その宅地の200平方メートルまでの部分については、相続税評価を50%減額することができます。

たとえば、相続税評価が1,000万円の土地があるとして、その土地が居住用のものとして小規模宅地の特例を受けられる場合には、その土地の相続税評価は「1,000万円×0.2=200万円」になります。

相続税評価が1,000万円の土地で、土地上に賃貸アパートが建っていてそれを賃貸している場合には、その土地の評価は「1,000万円×0.5×0.8(賃貸による減税)=400万円」になります。

3.空き家にかかる税金

空き家にかかる税金

空き家を所有している場合や処分する場合などには、さまざまな税金がかかります。空き家にかかる税金をまとめてみます。

その1 固定資産税

空き家を所有している場合、固定資産税がかかります。固定資産税とは、不動産を所有していることに対して課税される税金のことで、その不動産がある市町村によって課税されます。固定資産税は土地と建物それぞれについて別々に課税されます。

空き家を所有している場合は、通常空き家の建物だけではなく、土地も所有していることが多いので、この場合には空き家の建物と敷地の土地の両方に固定資産税がかかります。

なお、固定資産税は3年ごとに改定され、課税される基準の日にちは1月1日です。固定資産税の金額は、その不動産の固定資産税評価額のだいたい1.4%の金額になります。

その2 都市計画税

固定資産税は市町村内の不動産に対して課税されるものですが、都市計画税はその市町村の中でも、市街地的な地域にある不動産に課税されます。都市計画税が課税される場合には、その課税額は固定資産税評価額のだいたい0.3%になります。

その3 譲渡所得税

空き家を売却する際には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出たときにかかる税金のことです。

不動産を売却すると、売却した金額が手元に入ってきます。その金額から、その不動産を購入した際の取得費と、その不動産を購入した際の取得にかかる諸費用、不動産を売却した際の諸費用を差し引き計算します。

譲渡所得=不動産売却金額-(不動産の取得費用+売却の際の諸経費)

この結果がプラスであれば、基本的にその金額が譲渡所得となり、譲渡所得税が課税されます。

その4 相続税

空き家を相続すると、相続税がかかります。具体的には空き家の土地と建物を相続することになるので、これらを相続税評価して、その評価額に応じた相続税が課税されます。不動産の相続税の評価方法は、土地と建物とで異なります。

①土地の相続税

土地の場合には相続税路線価という評価方法を用います。路線価とは、全国の市街地的な道路に面した土地の1平方メートルあたりの単価のことです。土地の相続税評価をする場合には、この路線価に土地の面積をかけ算することによって求められます。

たとえば路線価が12万円で、50平方メートルの土地なら相続税評価額は「12万円×50平方メートル=600万円」になります。ただし、山間部などの土地で路線価の設定がない場所があります。この時には、固定遺産税に一定の数値をかけ算して相続税評価額を求めます。

この場合にかけ算する一定の数値のことを評価倍率と言い、評価倍率については国税庁が定めています。各地の評価倍率の数値は、それぞれ異なるので、国税庁の発表している評価倍率表を利用して自分の調べたい土地の評価倍率を確認して相続税評価額を計算する必要があります。

②建物の相続税

建物についての相続税評価額は、固定資産税評価額そのままになります。そのため、空き家を相続する場合の相続税評価は、土地については路線価(または評価倍率)を利用して計算し、建物については固定資産税評価を基準にして相続税を評価します。

③相続税の計算方法

相続税には基礎控除が認められていて、「3000万円+法定相続人の数×600万円」の金額までの相続財産であれば、相続税は課税されません。空き家を相続しても、相続財産全体が基礎控除の範囲内なら、相続税支払いの必要はありません。

これを超える場合には、以下の表の税率で相続税が課税されます。空き家を所有している場合にも、相続財産全体の評価額が基礎控除の金額を超える場合には、相続税が課税されることになります。

【相続税の速算表】

各人の課税遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
1,000万円超 3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超 5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超
1億円以下
30% 700万円
1億円超
2億円以下
40% 1,700万円
2億円超
3億円以下
45% 2,700万円
3億円超
6億円以下
50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

4.固定資産税が6倍かかる特定空き家

特定空き家

空き家の固定資産税の税率は更地の6分の1でしたが、平成27年度の税制改正により、特定空き家に指定されると、更地同様の税率を負担することになりました。これはつまり、今までの6倍の固定資産税がかかるということです。

一体、どのようなケースの場合、特定空き家に指定されるのでしょうか。特定空き家について見ていきましょう。

その1 特定空き家とは

近年誰も管理していない空き家が増え、周辺住民に迷惑をかけたり、周囲の環境が悪化するという事例が起こり、社会問題化してきています。

  • 誰も管理しないとひどく傷んでしまう
  • 湿気がこもってカビが生える
  • 害虫がわく
  • 害獣が住む
  • シロアリが巣くって突然倒壊する
  • 周辺の景観や環境も悪化する

このような放置された空き家の問題を解決するため、国は空き家に対する規制を強化することにしました。

そこで、平成27年度の税制改正により、長年人が居住していない危険な空き家については特定空き家に指定して、固定資産税などの軽減措置を受けられないことにしたのです。

空き家を所有している場合、その空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税などの税金が上がる可能性があります。

その2 特定空き家に指定される基準

特定空き家とは、どのような場合に指定を受けるのでしょうか。その基準を見てみましょう。特定空き家の指定基準は、以下のとおりです。

①そのまま放置すると、倒壊等のおそれがあり、著しく保安上危険がある状態

空き家が地盤沈下を起こして傾いていたり、屋根瓦や外壁が剥げて飛散する可能性があると、この「危険がある状態」になる可能性があります。

②そのまま放置すると、著しく衛生上有害となるおそれのある状態

建築物が破損しで石綿が飛び散る可能性があったり、ごみの放置や不法投棄によって臭気が発生したり、ネズミやハエ、蚊などが発生する危険がある場合、こちらに該当する可能性があります。

③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

屋根や外壁の傷みが酷いのに放置していたり、窓ガラスが割れたまま放置していると、景観を損なうと認定されることがあります。

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

立木の腐朽や倒壊、枝折れや立木の枝が近隣の道路にはみ出し通行を妨げているなど、放置することが不適切であると判断された場合には、特定空き家に認定されることがあります。

その3 特定空き家に指定されるまでの流れ

特定空き家に指定されて固定資産税などが増額されるまでには、いくつかのステップがあります。傷んだ空き家を所有しているからと言って、いきなり税金が上がるわけではありません。

空き家が危険性の高い特定空き家の物件であるとみなされた場合、行政がその空き家に立ち入り検査に来ます。その空き家の具体的な状況を見て、放置されているものの撤去や空き家の修繕など、適切対策法の指導や勧告が行われます。指導、勧告に従わない場合には命令が下されます。

これらの指導、勧告、命令にも従わず、適切な対応をしなかった場合に、その空き家は特定空き家として認定され、固定資産税や都市計画税の減税措置を受けることができなくなります。

空き家が傷んでいても、必ずしも固定資産税が6倍になるわけではありませんので、その点は覚えておきましょう。

その4 特定空き家の指定解除

いったん特定空き家に指定されたとしても、解除することもできます。きちんと指導された内容を履行して、空き家の危険性をなくせば良いのです。

空き家の危険性がなくなれば、特定空き家の指定が外され、再度固定資産税などの軽減措置を受けることができるようになります。

その5 特定空き家に指定されない方法

特定空き家に指定されるのは、よほどその空き家を放置していて傷みが酷い場合や、周囲に危険を及ぼしたり衛生的にも害悪となるような場合です。基本的に空き家をきちんと管理していれば、特定空き家に指定されることはありません。

空き家を所有している場合には、空き家を活用することが、特定空き家を避けるための1番の対策になります。

たとえば空き家を賃貸したり、リフォームして利用価値をつければ、その空き家が特定空き家に指定されるおそれはありません。しかも、空き家を活用することによって、賃料が入ってくるなどの利益も上がります。特定空き家に指定されて税金が上がらないようにするためには、空き家を有効活用することが効果的です。

空き家をどうしても活用することが難しい場合には、空き家を売却してしまい、手間や負担をすべてなくすことも1つの対処法になります。

なお、空き家を売却する場合には、不動産の一括査定サイトを利用して、賢く不動産仲介業者を選択することが、売却を成功させるためのポイントです。

5.まとめ

空き家が傷んで特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の税額が最大6倍にまで上がってしまいます。空き家が特定空き家に指定されないように、空き家は有効活用するようにしましょう。

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