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空き家を高く売却する賢い方法と3000万円の税金特別控除

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空き家

空き家を所有していると管理が大変なので、もてあましているケースは多くあります。

きちんと管理しないと傷みが進行してしまうので、定期的にしているメンテナンスに余計な費用や手間がかかったり。

実家の空き家を相続したけど実家に戻る予定が全然なく、所有しているというだけで毎年固定資産税を無駄に払っていたり。高齢になってきて、空き家の管理が負担になっているというケースもあります。

かといって空き家を放置していると特定空き家に指定されてしまい、高額な固定資産税が課税されるおそれもあります。

近年、放置された空き家が増えて、周辺環境などが悪化する事例も多く、空き家は社会問題化しています。このような空き家問題を一挙に解決したいのであれば、空き家を売却するのが良いです。

この記事では、空き家を高く売却する方法や具体的な売却方法、税金の特別控除などについてまとめました。ぜひ参考にしていただき、空き家問題を解決していただけたら幸いです。

1.空き家を高く売却する方法

空き家売却

空き家を売却するといろいろなメリットがありますが、空き家の売却に失敗すると損失が出てしまいます。空き家をなるべく高く売るには、どのような方法をとれば良いのでしょうか。その具体的な流れをお伝えしていきます。

ステップ1 相場を調べる

空き家も不動産と同様、高く売却するためにはまずは相場を調べることが重要です。相場を把握していないと、査定額が不当に低い金額でも気がつくことができないからです。

相場は国土交通省の土地総合情報システムやレインズの取引情報サイトで簡単に調べることができます。自分の売りたい空き家がある場所の取引事例などを見て、だいたいの相場を把握しておきましょう。

>> 国土交通省の土地総合情報システムへ

>> レインズの取引情報サイトへ

ステップ2 不動産一括査定を利用する

空き家のある周辺の相場を調べたら、次は実際にその空き家の査定をする必要があります。この場合、不動産一括査定サイトを利用をおすすめします。

不動産の査定価格は、不動産会社によってかなりの差があります。たとえばA社の査定額は2,500万円、B社は2,200万円、C社は1,500万円のように、査定額の最高額と最低額の差が1,000万円になることもあります。

仮に1社にしか査定を依頼しないと、その査定額が適切かどうかがわかりませんし、その査定額が相場よりずっと低い評価である可能性もあります。そのままその会社に仲介依頼をすると、大変な不利益を被ってしまいます。

その点、不動産一括査定サイトでは、複数の会社の査定額を比較することができますので、空き家を高く売ることができます。無料で利用することができますし、空き家を最高額で売るためにも、不動産一括査定を利用しましょう。

→ 60秒でできる不動産一括査定の解説へ

ステップ3 良い不動産会社を選ぶ

不動産一括査定サイトで空き家の査定を依頼したら、複数の不動産会社から回答が返ってきますので、これらを比較してあなたにピッタリの不動産会社を選びましょう。

最も高い査定額を出してくれている会社に依頼しても良いですし、査定報告書の内容がわかりやすく、妥当な金額をつけている業者に依頼しても良いでしょう。空き家を高く売りたい時には、担当者と連絡をとってみて、対応の良い会社を選ぶことも大切です。

ステップ4 売り急がない

空き家を高く売却するためには、売り急がないことも重要です。実際に不動産の仲介契約をして空き家を売り出すと、購入希望者が現れます。そうすると値引きの交渉が始まります。

どうしても気持ちが先走って早く売ってしまいたい気持ちはわかりますが、適当な金額で売却せず、納得できる金額で売却することが大切です。

売り急いで安い価格で妥協すると、後で後悔する可能性が大いにありますので、不動産仲介業者と相談しながら、適切な価格での売却(成約)を目指すことが、空き家を高く売却するコツです。

2.空き家の3つの売却方法

空き家売却方法

空き家を高く売却する方法はわかりましたが、空き家を売却すると一言で言っても、いくつか方法があります。空き家の売却方法を3つご紹介します。

メリットやデメリット、その売却方法が向いてる人はどんな人かもお話ししますので、参考にしてみてください。

売却方法1 空き家をそのまま売却

空き家

空き家を売却する方法の1つ目として、空き家をそのまま売却する方法があります。この方法は、もっとも簡単でオーソドックスな方法です。

空き家をそのまま売却するということは、空き家を現状のままで売却するということです。空き家を所有している場合には、通常空き家が建っている敷地も所有していることが多いので、空き家と敷地の両方をまとめて売却することになります。

そのまま売却するメリット

空き家をそのまま売却する場合、特に何も手を加えずにそのまま売却できるので、手間がかかりません。また、解体などにかかる費用も不要となり、手元資金を持ち出す必要がありません。すぐに売却手続きにとりかかることができます。

そのまま売却するデメリット

空き家をそのまま売却する場合には、買い主側が空き家のメンテナンスや解体などをしなければならないため、その分売却金額は低くなります。

また、空き家が建っている場合、その土地の利用用途が限られてしまいます。そのため、更地で売却する場合よりも買い主が見つかりにくい可能性もあります。

そのまま売却する方法が向いている人

忙しくて空き家の解体などの処分をすすめる余裕がない人や、高齢などでなるべく手間をかけたくない人。手持ちの資金がないので費用の持ち出しをしたくない人などには、空き家をそのまま売却する方法が向いています。

売却方法2 空き家を解体して売却

空き家を解体

空き家を解体して土地を更地として売却する方法があります。売り主が土地を売り出す前に、自分の費用で空き家を解体してしまい、きれいになった更地を売却する方法です。

解体して売却するメリット

空き家を解体してから売却する方法のメリットは、土地が更地になることによって、空き家が建っている場合よりも売却価格が上がることです。また、更地の方が土地の利用用途が広がるので、買い主も見つけやすくなります。

解体して売却するデメリット

空き家を解体してから売却する場合のデメリットは、空き家を解体する手間がかかることです。また、解体のための費用は、自分の持ち出しになってしまいます。信頼できる良い解体業者を探さないと、予想外の高額な解体費用を請求され、解体業者とトラブルになってしまうおそれもあります。

解体して売却する方法が向いている人

なるべく高値で空き家(更地)を売りたい人や、時間がたくさんあって空き家を解体する手間を惜しまない人も、空き家を解体して売却する方法に向いています。複数の解体業者に見積もりをとって、良い業者を探す手間なども惜しまない人であれば、解体業者とトラブルになる可能性も低いでしょう。

売却方法3 空き家を有効活用してから売却

空き家の有効活用

空き家をリフォームしたり、建替をして、いったん賃貸に出して活用してから売却する方法もあります。しばらく人に貸して賃料収入を得た後で、タイミングを見て空き家を売却することになります。

有効活用してから売却するメリット

空き家をリフォームしたり建て替えをして、人がすぐに住める状態にしておくと、放置して傷んでいた場合よりも、空き家の価値が上がるため、比較的空き家が高い金額で売れます。

また、空き家を建て替えて戸建て住宅にしておくと、中古戸建てとして売り出すことができます。不動産の売買市場で中古戸建ては人気があるので、買い主を見つけやすいというメリットもあります。それに加え、一定期間賃料収入を得ることによって、収益も得られます。

有効活用してから売却するデメリット

空き家を活用してから売却するデメリットは、好きなタイミングで売ることができないことが挙げられます。不動産をいったん人に賃貸してしまうと、好きなタイミングで出て行ってもらうことができません。賃借人が出て行くタイミングを見計らって、売却の手続きを進めないといけません。

もし賃借人がいなくなったタイミングで、不動産の相場が下がっている場合などには、売り急いで損をする可能性もあります。

また、不動産をいったんリフォームしたり建て替えたりすると、その分の費用や手間がかかります。特に建て替えを行うと、多額のローンがかかることがあり、賃貸収入や売却金額によってきちんとその分の採算がとれるのかどうかをしっかり検討する必要があります。

さらに、人に賃貸すること自体にも手間がかかります。賃借人を見つけるためには不動産仲介業者に依頼して適切な人を見つけないといけませんし、賃借人が見つからなければ、建て替え費用の回収ができずに損失が出てしまうこともあります。

空き家をいったん賃貸に出してから売却する方法にも一長一短があります。

有効活用してから売却するのが向いている人

すぐにお金が必要ではない人は、空き家をいったん賃貸に出してから売却する方法が向いています。空き家を賃貸に出すにはリフォームや建て替えが必要になりますが、そのためには費用もかかるので、ある程度の費用負担ができることも必要です。

リフォームや解体、その後の賃借人探しなどの手間がかかるので、時間があって手間を惜しまないことも重要になります。

また、いったん賃貸に出してしまうと、なかなか好きなタイミングで売却することができなくなるので、すぐに売却しなければならない可能性がなく、余裕をもって空き家の売却にのぞめる環境にある人がこの方法に向いています。

3.空き家売却の特別控除

空き家売却の特別控除

空き家を売却する方法にはいくつかありますが、どの方法をとっても空き家を売却する際の税金はかかります。空き家を売却する際の代表的な税金は譲渡所得税です。

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合の譲渡所得に課税される税金のことです。譲渡所得税がかかる場合には住民税も課税されます。

ところが、空き家を売却する場合にはこの譲渡所得税の大幅な控除が受けられます。これを空き家売却の際の譲渡所得税の特別控除と言います。

①空き家売却の特別控除とは

居住用の不動産の売却の際には大きく控除が認められます。譲渡所得が3,000万円までは、譲渡所得税が課税されることはありません。これを居住用不動産の3,000万円の特別控除といいます。

平成28年1月から開始された新たな税制で、空き家にも3,000万円の特別控除が認められることになりました。

これは近年放置された空き家が増え、空き家問題が社会問題化したことへの対処として、空き家の売却を促進し、危険な空き家の発生を防ごうという狙いがあります。

②空き家売却の特別控除の要件

3,000万円の譲渡所得税の特別控除を受けるには要件が2つあります。

  1. 空き家の所有者がもともとその空き家に居住していたこと
  2. 居住しなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること

つまり、空き家を売却する場合でも、空き家になってから3年以上が経過していると、譲渡所得税の特別控除が受けられなくなってしまうということです。空き家を売却する場合には、空き家になってから長期間放置することなく、早期に売却することが必要です。

③軽減税率の適用

居住用の不動産として空き家の売却ができる場合には、譲渡所得税の軽減税率の適用も受けることができます。空き家の所有期間が10年を超える場合に、譲渡所得税の税率が10%、住民税の税率が4%にまで軽減されます。

この軽減税率の適用を受けるためにも、やはり空き家は放置することなく早期に売却してしまうことがおすすめです。

④相続人への適用

3,000万円の特別控除の適用は、空き家の相続人が売却する際にも利用することができます。たとえば父が長年住んでいた家を相続した息子が空き家を売却する際にも、3,000万円までの譲渡所得税の控除が認められます。

ただし、この場合も父が住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却手続きをしなければなりません。相続が起こるといろいろと手続きや遺産分割協議などの手間がかかり、どうしても売却に取りかかるタイミングが遅くなってしまいます。

3年を経過すると譲渡所得税の控除が受けられなくなるので、相続した空き家を売却する場合には、特に時間の経過に敏感になることが必要です。

4.空き家売却にかかる税金

空き家売却の税金

空き家の売却に際、譲渡所得税の特別控除があることはわかりましたが、他にはどのような税金がかかるのでしょうか。空き家売却にかかる税金をまとめてみました。

その1 譲渡所得税

譲渡所得税のおさらいです。譲渡所得税は譲渡税とも言われ、不動産を売却して出た利益部分に課税される税金のことです。

不動産を売却して出た利益のことを譲渡所得と言いますが、この譲渡所得の計算をする際には、不動産の取得費用と取得の際の諸経費、不動産売却の際の諸経費を差し引いてプラスになる場合に課税されます。

不動産の取得費用や諸経費が不明な場合には、不動産売却費用の5%の費用を不動産取得費用として計算することも認められます。

たとえば、空き家が2,000万円で売れた場合で、売却にかかる手数料が100万円、取得費用や取得の諸経費が不明な場合には譲渡所得の金額は次のようになります。

2,000万円-(2,000万×5%+100万円)=1,800万円

この1,800万円に対して譲渡所得税が課税されます。税率は以下のとおりです。

不動産所有期間 譲渡所得税の税率 住民税の税率
5年以内 30% 9%
5年を超える 15% 5%
軽減税率適用 10% 4%

もし、空き家になってから3年以上が経過していて、譲渡所得税の支払が発生する場合、その金額は空き家を所有していた期間によって異なります。

不動産の所有期間が5年以内の場合には譲渡所得税の税率は30%になるので、「1,800万円×30%=540万円」です。

不動産の所有期間が5年を超える場合には譲渡所得税の税率は15%になるので、「1,800万円×15%=270万円」です。不動産の所有期間が10年を超える場合には軽減税率の適用もあります。

その2 住民税

空き家を売却すると住民税も課税されることがあります。住民税とは、所得に応じて市町村に支払う税金のことです。不動産を売却することによって、所得が発生した場合に住民税が課税されます。つまり、譲渡所得税が課税される場合に、住民税も課税されると考えると良いでしょう。

住民税の計算方法は譲渡所得の計算方法と同じです。

「不動産売却額-(不動産取得費用+不動産売却の際の諸経費)」がプラスになる場合に住民税がかかります。

また、譲渡所得の控除が受けられる場合には譲渡所得の金額が減るので、その分住民税も控除されます。

たとえば、3,000万円の特別控除によって譲渡所得税の支払いが不要になった場合には、住民税の支払いも同じように不要になります。特別控除によって譲渡所得の金額が1,000万円になった場合には、住民税の計算の根拠となる譲渡所得の金額も1,000万円です。

住民税についても譲渡所得税と同様に、軽減税率の適用の可能性があります。住民税の税率は次の表のとおりです。

不動産所有期間 住民税の税率
5年以内 9%
5年を超える 5%
軽減税率適用 4%

その3 印紙税

印紙税とは不動産売買契約の際の契約書に貼付する収入印紙のことです。印紙税の金額はその不動産の売却代金によって異なります。

売買対象の金額 印紙税額
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 200円
100万円以下のもの 500円
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
10億円以下のもの 160,000円
50億円以下のもの 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載金額のないもの 200円

印紙税は不動産売買契約書に収入印紙を貼付する形で納めるので、不動産売買契約書を売り主側と買い主側の2通作成する場合には2通分の印紙税がかかります。通常、それぞれの当事者が、自分の分の契約書に貼付する印紙税を負担することになります。

その4 消費税

空き家が居住用の場合には消費税はかかりませんが、空き家を事業用に使っていたり、収益用物件として利用していた場合には消費税が課税されます。消費税の税率は平成28年3月時点で8%です。

また、空き家を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが普通ですが、その仲介手数料にも消費税はかかります。なお、仲介手数料の金額は「売却金額の3%+6万円」となることが多いです。

5.空き家を売却する5つのメリット

空き家売却のメリット

そもそも空き家を売却するとどのようなメリットがあるのでしょうか。空き家を売却するメリットを確認していきましょう。

メリット1 空き家管理の手間から解放される

空き家を売却すると、空き家を管理する手間から解放されます。

建物は管理や修繕をせずに放置していると、どんどん傷みが進行してしまいます。空き家内部に湿気が溜まって不衛生的になりますし、害虫や害獣が住み着くケースもあります。不法投棄などをされてゴミがたまり、臭いが発生するケースもあります。

こういったことがあると周辺住民に多大な迷惑をかけることにもなりますし、周辺の環境も悪化します。空き家が倒壊したり、壁がはがれ落ちて周囲の人が怪我をした場合には、空き家の所有者は損害賠償をしなければなりません。

空き家を放置しているといろいろな問題が発生するため、空き家を所有している場合には適切な管理をする必要があります。定期的にメンテナンスをしないといけませんし、掃除も必要です。リフォームが必要になることもあり、多額の費用がかさむケースもあります。

この点、空き家を売却してしまうと、このような空き家の管理や修繕の手間から一挙に解放されます。その後は空き家に煩わされることがなくなるので、気分的にもかなり楽になります。

メリット2 固定資産税や都市計画税が不要になる

空き家を売却すると、空き家を所有していることによる固定資産税や、都市計画税の支払いの必要が無くなります。

空き家を所有していると、空き家に対して毎年固定資産税が課税されます。その敷地の土地も所有している場合には、建物と土地の両方に課税されます。何の活用もしていないのに毎年固定資産税だけを支払うことは、非常に無駄なことです。

また、平成28年の税制改正によって、空き家を傷んだまま放置していると、その空き家が特定空き家に指定され、固定資産税や都市計画税の金額が大きく上がる可能性が出てきました。特定空き家に指定されると、土地の固定資産税が最大6倍にまで増額されるおそれがあります。

このようなことを避けるためには、やはり空き家をきちんと修繕したり、リフォームしないといけないことになり、どちらにしても結局費用がかかってしまいます。空き家を売却すると、このような税金負担の問題から一気に解放されるため、大変楽になります。

メリット3 相続人間の争いを避けられる

空き家を所有している場合、自分の代では問題が起こらなくても、相続人の代になってから問題が起こるケースは多くあります。

相続人が複数いる場合には、相続財産に空き家があると、誰がその空き家を相続するかを遺産分割協議によって決めなければなりません。遺産に不動産が混じっていると、この遺産分割協議が難航することが多いです。

その不動産を欲しい相続人が複数いる場合にも争いが発生しますし、誰も欲しくない場合にも処分の問題が発生します。遺産分割協議をしないで放置することもありますが、その場合には相続人らの共有状態になってしまいます。

共有状態になると、その不動産は自由に処分することができなくなります。相続人の全員の同意がないと、売却や賃貸などの処分ができないためです。結局、何をするにも共有者が集まって手続きを進めないといけないことになり、大変な手間になります。

相続人のうち一人が亡くなってさらに相続すると、共有者がさらに増えて権利関係が非常に複雑になってしまいます。

このように、空き家の相続の際にはいろいろな問題が起こりがちです。空き家を早期に売却しておけば、このような面倒な問題を避けることができます。

メリット4 防犯上の問題がなくなる

空き家を所有している場合、適切に管理していないと防犯上問題が起こることがあります。

たとえば、誰かが勝手に侵入して、空き家の中で犯罪行為を行う可能性もあります。いたずらされたり、放火されるなどのおそれもあります。

特に遠方に居住している場合には、空き家がどのような状況にあるのかを適切に把握できません。このような場合、空き家が誰にどのように扱われているかをチェックできず、防犯上非常に不安があります。

空き家を売却すると、このような空き家の防犯上の問題も一挙に解決できます。

メリット5 現金収入が得られる

空き家を売却すると、不動産の売却金額が手元に入ってきます。この現金をいろいろな目的に活用することができます。

生活が苦しい場合には生活費の足しにできますし、老人ホームの入居費用に使うこともできます。事業を始める際の起業資金にする方法などもあります。いざというときのために貯金しておいても良いでしょう。

6.空き家を売却する3つのデメリット

空き家売却デメリット

空き家を売却することにはデメリットもあります。1つ1つ見てみましょう。

デメリット1 相続評価額が上がる

空き家を売却すると、相続税の評価額が上がる可能性があります。相続税の評価に際しては、不動産よりも現金の方が高くなるからです。不動産には土地と建物がありますが、このどちらの評価も現金より下がります。

土地の場合には相続税評価は実勢価格の8割程度になりますし、建物の場合の相続税評価額は実勢価格の7割程度になります。土地の場合には小規模宅地の特例という制度があって、さらに相続税評価額を下げることができます。

空き家を賃貸に出していると、土地や建物について、賃貸による不動産の評価減も適用され、土地の場合にはもともとの相続税評価額の8割程度、建物部分はもともとの相続税評価額の7割程度にまで減額できます。

このように空き家を所有していると、売却して現金にするよりも大幅に相続税評価額を下げることができ、相続税の支払い額を大きく減らすことができる可能性があります。

ところが空き家を売却すると、このような恩恵を受けられなくなり、現金としてまるまる評価されてしまいます。空き家を売却して現金にすると、相続税評価が上がって相続税の金額が上がる可能性があるのはデメリットの1つです。

デメリット2 活用できる資産がなくなる

空き家を売却するということは、1つの資産を失うことです。もちろんその代わりに現金が入ってきますが、不動産の形で所有しておくメリットもあります。不動産を所有していると、その不動産をいろいろな形で活用することもできます。

空き家をリフォームして賃貸したり、建て替えて賃貸アパートを建てることもできます。もちろん自分で住むこともできますし、子どもや孫を住ませてあげたり、贈与することも可能です。駐車場にして収益を得ることも可能です。

不動産を所有しているといろいろな活用方法があり、そのときの状況に応じた利用をすると、さまざまな恩恵を得ることもできます。使い道がなければ所有している必要はありませんが、空き家をいったん売却してしまうと、このようなことはできなくなります。

デメリット3 いざというときに住む場所がなくなる

空き家を所有していると、いざというときにその空き家に住むことができます。

たとえば今は空き家と遠方の都会に住んでいるけれども、将来実家に戻りたいと思った場合や、地方で暮らしたいと考えた場合に、空き家を所有していたら便利なこともあります。

離婚などの事情があって今の家に住めなくなった場合にも、空き家に住めると思えば当面の居住場所について悩む必要が無くなり、気分も楽になります。

7.まとめ

空き家をなるべく高く売却するには、事前に空き家の売却価格の相場を調べることが何より重要です。その上で不動産一括査定サイトを利用して、良い不動産仲介業者を選び、売り急がずに慎重に売却手続きをすすめることが大切です。

3,000万円までの譲渡所得の控除が受けられる今、お伝えした内容を参考にしていただき、賢く空き家を売却しましょう。

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