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不動産担保ローンの疑問を一発解決!不動産を失わないための必須知識

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不動産を担保に融資を受ける不動産担保ローンの場合、審査基準も他のローンと異なります。

中には「不動産担保があれば誰でも融資を受けられる」と思っている方も少なくないようですが、返済能力が無い人にお金を貸してくれる金融機関はありません。申込者自身の返済能力も当然審査では重要となります。

この記事では不動産担保ローンのよくある疑問や、申し込み時の注意点についてご紹介していきます。

1.不動産担保ローンのよくある疑問を一発解決!

不動産担保ローンのよくある疑問についてまずは解説します。

疑問1 住宅ローン返済中の自宅でも担保にできる?

住宅ローンを返済中の自宅を担保にする場合は、申込むローンの担保条件が「第二抵当権以下でも可」であることが前提となります。

抵当権とは、万が一返済不能になった場合、不動産を売却して優先的に債権を回収できる権利のことで、第一抵当権、第二抵当権、第三抵当権と順位付けがされています。仮に不動産を売却した場合には、第一順位から優先的に債務を回収する権利があり、住宅ローンのほとんどは担保にその銀行を抵当権者とする第一抵当権を設定することが条件となっています。

そのため、住宅ローン返済中の自宅を担保にする場合は、第二抵当権以下でも申込めるローンかどうかをまずは確認してみましょう。ちなみに住宅ローンで有名な「住信SBIネット銀行の不動産担保ローン」については、第二抵当権でも融資可能となっています。

疑問2 ノンバンクの不動産担保ローンは審査に通りやすい?

銀行に比べノンバンクの不動産担保ローンは比較的審査に通りやすいと言われています。ノンバンクとは、預金業務を行わず融資による利息で主な収入を得ている業者のことです。

ノンバンクの審査が柔軟と言われる大きな理由としては、一番に金利が高いことが挙げられます。銀行の不動産担保ローンの金利は高くても10.0%未満の場合が多いですが、ノンバンクの場合ほとんどが10.0%以上に設定されています。

どのローンにも言えることですが、低金利のローンほど一般的に審査が厳しく、高金利のローンはその分審査が柔軟な傾向にあります。

2.不動産担保ローンに申し込む際の注意点

不動産を担保に借入をする場合には、特に注意したい点が3つあります。

注意1 不動産を失う危険性がある

不動産担保ローンの最大のリスクは、万が一返済不能になった場合、不動産を売却されてしまうということです。不動産を担保にできる分、無担保ローンに比べ有利な条件で融資を受けられる反面、しっかりとした返済計画を立てておかないと、最悪住む家を失ってしまうこともあります。

注意2 諸費用がかかる

不動産担保ローンは、事務手数料(借入金額の1~3%程度)、不動産鑑定費用、印紙代、抵当権の登記費用など何かと諸費用がかかるのもネックで、すべて合わせると数十万円になる場合も多いです。

登記費用については融資金額に含めることができる場合もありますが、事務手数料や印紙代など最初にいくら諸費用がかかるのか必ず事前に確認しておくようにしましょう。

注意3 審査に時間がかかる

不動産担保ローンの場合、審査期間は数週間~1ヵ月以上となるのが一般的です。申込者の審査に加え、担保の評価や手続きに時間がかかるためです。

ノンバンクの場合は数日で融資が実行される場合もありますが、銀行の不動産担保ローンに申込む際は、資金が必要なタイミングに合わせ、できるだけ早めに申し込んでおきましょう。

3.知って得する初心者のための不動産担保ローン講座

不動産担保ローンをあまりご存じない方のために、知って得する不動産担保ローンの情報について解説させていただきます。

①不動産担保ローンとは

所有している土地や建物などの不動産を担保に、金融機関から融資を受ける方法です。無担保ローンに比べ低金利で融資を受けることができ、不動産の担保価値が高ければ億単位の借入れも可能です。

担保がある分比較的審査に通りやすいのも特徴の1つと言っていいでしょう。しかし、万が一返済不能になった場合は、担保にした不動産が売却されるリスクがあるため、自宅を担保にする際には特に慎重に返済計画を立てる必要があります。

②不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンの審査では、「不動産の資産価値」と「申込者本人の返済能力」の2つが基準となります。いくら担保となる不動産があるとはいえ、担保での返済を前提に融資を行うわけではないので、他のローン同様に申込者の返済能力も当然見られることになります。

③不動産の審査基準

不動産に関しては、主に次のポイントで評価が行われます。

  • 公示地価:地域の標準地価
  • 基準地価:都道府県の地域調査によって公表された基準値の価格
  • 路線価:市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面した基準値の土地価格

基本的には、都心部や駅から近いなど利便性が高ければその分不動産の評価も高くなります。ただし、不動産の価値=融資可能額ではなく、融資限度額は不動産評価額の7割程度までと言われています。

④申込者本人の審査基準

申込者本人の審査項目については、基本的に他のローンと同様と考えて構いませんが、不動産の価値が加わる分、その他の審査については比較的柔軟に行われる場合も多いようです。

基準1 信用情報

不動産担保ローンに限らず、ローンを組む際には信用情報に問題が無いことが前提です。信用情報とは、これまでのローンやクレジットカードの利用状況のことで、個人ごとに信用情報機関に登録されています。金融機関が申込者の信用情報を確認した際、支払いの延滞や強制解約、自己破産などの事故情報が登録されていると、審査に通るのは難しくなってしまいます。

基準2 税金の支払い状況

不動産担保ローンの審査では、税金をしっかりと納めているかどうかも重要な審査項目の1つです。不動産担保ローンの場合、万が一返済不能になった際は担保にしている不動産を売却することで債務を回収しますが、申込者が税金を滞納していると、不動産を差し押さえられる可能性が高くなります。

基本的にこの差し押さえは金融機関の抵当権よりも優先されるため、たとえ不動産を売却しても十分な資金を回収できない可能性があり、税金の滞納が発覚した場合は、審査ではじかれてしまうことも多いようです。

基準3 年収、勤続年数

年収はもちろん多いに越したことはありませんが、担保がある分そこまで高い基準は設定されていないのが一般的です。不動産担保ローンの場合、借入可能額の目安は年収の5〜7倍程度と言われているため、担保価値も考慮しつつ、いくらまでなら融資可能か判断されることになります。

しかし、最初から不動産の売却を前提に融資をするわけではないので、借入額に見合った年収があるかどうかは重要です。また、勤続年数(営業年数)については給与所得者・事業所得者いずれの場合も2〜3年以上あるのが理想的とされています。

基準4 雇用形態

一般的に審査に通りやすいのは、以下の順番と言われています。

  • 正社員
  • 契約社員/派遣社員
  • 個人事業主/パートアルバイト

正社員に比べ、個人事業主はどうしても収入が不安定になりがちです。仮に年間所得が1,000万円以上あったとしても、翌年には半分以下になる可能性もあるため、収入の安定性という部分ではやはり正社員の方が高評価です。

基準5 他社からの借入状況

他社からの借入額や件数が多いほど、当然審査にはマイナスに働きます。とはいえ、不動産担保ローンはおまとめローンとしても利用できるため、無担保のカードローンなどに比べると、他社からの借入状況に対する審査は比較的柔軟であると考えられます。

4.まとめ

基本的に不動産の価値が高ければその分高額融資が可能になりますが、不動産があれば誰でも借りられるというわけではなく、申込者本人の返済能力もある程度は必要です。

ただ、無担保ローンの審査に落ちてしまった場合でも、不動産価値がプラスされることで審査に通る可能性は高くなるので、高額融資を希望している方は一度不動産担保ローンを検討してみると良いでしょう。

しかし、何度もお伝えしている通り、不動産を売却される事態にならないよう、無理のない返済計画を立てられる場合のみ申し込むようにしましょう。

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