効果抜群!タワーマンションを使った相続税の節税対策と落とし穴

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節税対策

相続税を支払うとしても、なるべくその支払いを抑えて節税したいと考える人は多くいます。

特に平成27年から相続税制度が改正されて、相続税を支払わなければならないケースが大幅に増加しています。

具体的には、平成27年からは相続税の基礎控除が大きく減額されました。

それまでは、「5,000万円+法定相続人数×1,000万円」までの基礎控除を受けることができましたが、平成27年1月からは、「3,000万円+法定相続人数×600万円」までの基礎控除しか認められなくなりました。

年度 相続税の基礎控除
平成27年1月まで 5,000万円+法定相続人数×1,000万円
平成27年1月から 3,000万円+法定相続人数×600万円

また、相続税が課税される際の税率も改正されました。このことによって、相続税を支払わなければならないケースが増え、一般家庭でも相続税対策を取る必要性が高まったのです。そこで注目されているのが、タワーマンション購入による相続税節税方法です。

購入したタワーマンションを賃貸したり、相続人となる人に贈与する事例などもあります。

タワーマンションの購入は、なぜ相続税の節税につながるのでしょうか。タワーマンションによる節税には問題があるとも言われており、購入の際の注意点も知っておく必要があります。

そこで今回は、タワーマンションを利用して賢く相続税の節税対策をする方法と、その注意点についてまとめました。

1.タワーマンションを使った2つの節税対策

タワーマンションはただ購入するだけでなく、うまく活用すると多額の相続税節税が可能になり、現金で財産を相続させた場合と比べ、相続税評価が10分の1にまで下がることもあります。その2つの節税対策をまずはご紹介します。

節税対策

節税対策1 賃貸に出す

タワーマンションは所有しているだけでも、現金を所持しているよりもずっと相続税評価額を下げることができます。しかし、タワーマンションを利用して、さらに相続税を節税する方法があります。それは、タワーマンションを賃貸に出す方法です。

相続税評価をする場合、不動産を賃貸に出していると、その不動産の評価を下げることができます。建物部分については元々の課税価格の7割程度に下げることができますし、土地部分も元々の課税価格の8割程度にまで下げることができます。

タワーマンションを購入するだけではなく、それを賃貸に出すことによって、さらに相続税評価を下げることが可能になるため、この方法で実際に相続税を節税している人はたくさんいます。

節税対策2 生前贈与

タワーマンションは賃貸に出す以外にも、相続税の節税に役立てることができます。それは、タワーマンションを生前贈与する方法です。このとき、相続税控除の特例を利用します。

たとえば、配偶者に対して居住用の不動産を贈与する場合には、2,000万円分まで贈与税が非課税になる制度があります。この特例を利用して配偶者にタワーマンションを贈与すれば、後に相続税がかかることはありません。

また、子どもや孫に対して不動産を生前贈与する場合には、相続時精算課税制度という特例を利用し、最大2,500万円までの贈与税を無税にすることが可能です。

これらの贈与税の特例を利用して、配偶者や子ども、孫などにタワーマンションを贈与します。そして、そのタワーマンションを賃貸に出せば、その賃貸収入を配偶者や子どもや孫が受け取ることができるようになります。

この方法を使うと、単純に現金で財産を所有していて子どもや孫に相続させる場合よりも、大幅に相続税を節約することができるようになります。

2.タワーマンションを選ぶときの3つのポイント

タワーマンションを購入すると相続税節税に有利になりますが、どのようなタワーマンションを購入するかについては、ポイントが3つあります。そこで、相続税節税のためのタワーマンションの選び方をご紹介します。

タワーマンション

ポイント1 なるべく高層階を選ぶ

タワーマンションを購入すると言っても、どのような物件でも良いわけではありません。タワーマンションの節税効果は、高層階になればなるほど高いからです。

建物の固定資産税評価額は低層階でも高層階でも変わらないのに、時価としては高層階の方が高いからです。相続税対策のためにタワーマンションを購入する場合には、なるべく高層階の部屋を購入することがポイントになります。

高層階と低層階では、時価としては2倍ほどの差が発生するにもかかわらず、固定資産税評価額は同じだというケースもあります。逆に、低層階の部屋を購入してしまうと、思ったほど相続税節税効果が得られないこともあるので注意が必要です。

ポイント2 流動性の高そうな物件を選ぶ

相続税の節税のためにタワーマンションを購入する場合、そのタワーマンションに居住するだけではなく、賃貸に出したり、相続後に売却することを見込んでいることが多いです。タワーマンションを選ぶ場合には、賃貸に出しやすかったり、売れやすい物件を選ぶことが重要です。

たとえば、タワーマンションの最上階のペントハウスのような面積の広い物件は時価が高くなるので、一見相続税対策に有利に見えますが、なかなか借り手がつかなかったり、売りにくいケースがあるので注意が必要です。タワーマンションを選ぶ際には、賃貸や売却の容易な、流動性の高い物件を選ぶこともポイントの1つになります。

ポイント3 価値が下がりにくそうな物件を選ぶ

相続税対策のためにタワーマンションを購入する場合、そのマンションが時価よりも相当相続税評価が低いことが前提になっています。相続税を節税するためには、マンションの時価が高いことが必要です。マンションの時価自体が下がってしまうと、相続税評価との差があまりなくなって相続税の節税効果が薄くなってしまうからです。

ところが、タワーマンションは購入後時間が経つと、物件によっては大幅に時価が下落してしまうことがあります。たとえば新築で、非常に高額な価格で売り出された物件が、1年後にはかなり価格が下落してしまっているというケースもあります。

このようなケースでは、相続後にタワーマンションを売却しても、購入代金よりもずっと低い金額でしか売れないことがあり、結局は損をしてしまうことになります。

相続税節税のためにタワーマンションを購入する場合には、なるべく価格が下落しにくそうな物件を選ぶことが重要です。たとえば駅が近くて利便性が良い物件や、住環境の良い場所にある物件などは価値が下落しにくい傾向にありますので、そういった物件を選ぶようにしましょう。

3.タワーマンション購入が相続税軽減につながる3つの理由

タワーマンションを購入することが、なぜ相続税の節税につながるのでしょうか。このことは、不動産の相続税課税の際の評価方法と関連します。その理由を3つご紹介します。

タワーマンション

理由1 不動産は現金より節税効果が高い

相続する場合、現金や預貯金はその金額分の評価額になります。これに対し、不動産は時価では評価されません。土地の場合には相続税路線価という方法で評価されます。相続税路線価は、不動産の時価の8割程度の金額になることが多いです。

建物の場合には固定資産税評価額によって価値が評価されます。固定資産税評価額は、不動産の時価の7割程度の金額になることが多いです。よって、現金で財産を持っているよりも不動産を購入する方が、財産の評価が下がって相続税の節税につながります。

理由2 敷地部分の相続税評価が下がる

マンションの価値を相続税評価する場合、マンションを土地(敷地)部分と建物部分に分けて評価します。

土地の場合、マンションの土地全体の評価のうち、自分の持ち分割合に応じて分けて評価します。たとえば、2億円の土地が敷地のマンションで持ち分が100分の1の場合には、その人の敷地持ち分の評価額は「2億×100分の1=2,000万円」となります。

しかし、タワーマンションの場合、非常に高層な建物で一棟のマンションの戸数が多くなります。すると、同じ面積の土地上でも、共有者の数が増え、自分の敷地の持ち分が少なくなります。その結果、通常のマンションよりも土地の評価額が下がりやすくなります。

また、土地については小規模宅地の特例という軽減措置もあります。具体的には、タワーマンションに居住している場合には評価額の8割減(敷地面積が330平方メートル以下の場合)、賃貸している場合には5割減(敷地面積が200平方メートル以下の場合)にすることが可能です。

上記の例でマンションが居住用の場合には、「2,000万円×0.2=400万円」にまで、マンションの評価額を下げることができ、相続税を減らすことが可能になります。

理由3 建物部分の相続税評価が下がる

マンションの建物の相続税評価は、固定資産税評価額で評価しますが、タワーマンションは特に、節税に有利になります。

タワーマンションは通常のマンションと比べ、相当な高層マンションになります。同じ面積の土地に建っているマンションを比較しても、タワーマンションの場合には部屋の戸数が多くなります。するとその分、自分の持ち分の土地評価額が下がります。

また、タワーマンションは高層階の時価が高くなります。しかし、相続税評価に用いられる固定資産税評価額は、低層階でも高層階でも同じ基準です。よって、タワーマンションの中でも高層階に部屋を持っている場合、建物評価が時価よりも大幅に下がることがあります。

4.タワーマンション節税の6つの落とし穴

タワーマンションを購入して賢く活用すると大幅に相続税を節税できる可能性がありますが、タワーマンションを利用した相続税節税には、注意しなければならない落とし穴もあります。タワーマンション節税を行う際の注意点を確認しておきましょう。

節税の落とし穴

落とし穴1 土地の評価額が高い物件

タワーマンションで相続税を節税できる理由の1つは、戸数が多いことで敷地部分の土地の共有者が増え、敷地の土地の評価額が下げられることです。そのため、タワーマンション節税を成功させるためには、敷地部分の土地評価が低くなることが大前提です。

ところが、タワーマンションの中には、まれに敷地の土地の持ち分割合が高い物件があります。土地の持ち分割合が高いと、当然土地評価額も高くなります。

土地持ち分割合の高い物件を購入してしまうと、予想したほどの相続税節税効果を得ることはできなくなりますので、タワーマンションを選ぶ場合には、その部屋の土地の持ち分割合に充分注意をするようにしましょう。

落とし穴2 相続直前の購入と直後の売却

タワーマンションを購入すると、多大な相続税の節税効果が見込めますが、あまりに極端な相続税対策にタワーマンションを利用すると、その相続税評価が否定されてしまうケースがあります。

タワーマンションで相続税を節税する際には、相続直前に購入して、相続後すぐに売却するということには危険があることを認識しておきましょう。相続後タワーマンションを売却するとしても、ある程度居住したり賃貸に出すなどして実績を作ってから処分するのが良いでしょう。

この問題については実際に裁判になった事例があり、参考になるのでご紹介します。

タワーマンションが時価で評価された事例

被相続人が認知症にかかった状態のもと、被相続人の死亡前1ヶ月のときに約3億円でタワーマンションを購入し、その後相続が起こって相続税評価額を約6,000万円と計算をして相続税を納めました。そして相続税の納付後、短期間でタワーマンションを約3億円で売却しました。タワーマンションを購入してから売却するまでの期間は約1年だけでした。

この裁判で裁判所は、相続税対策だけのために明らかに極端な方法でタワーマンションを利用した事情が多数あるとみて、相続税の評価方法を国税庁の通達(路線価と固定資産税評価額による方法)ではなく、時価で評価すべきと判断しました。結局、相続税評価として3億円の評価がされました。

当初、相続税評価額は約6,000万円で税金を納めていたわけなので、3億円の評価で計算をし直して、足りない分の税金は追徴されたということになります。

落とし穴3 国税庁による監視が強化される

タワーマンションによる過剰な相続税節税が横行している現状を見て、国税庁もタワーマンションによる行きすぎた相続税対策に警戒感を強めています。今後監視を強化していき、課税を強化する方針も固めています。

極端なタワーマンション節税をすると、マンションの評価が国税庁の通達ではなく、時価で評価されるおそれがあるということは覚えておきましょう。

落とし穴4 収益性が低いことがある

タワーマンションは収益性が低いものもあるので、その点は注意が必要です。タワーマンション購入によって相続税の節税をする場合、そのマンションに居住するのではなく、他人に賃貸する方は多くいます。

相続後いずれ売ることを決めていて、収益自体はあまり気にしていないのであれば良いですが、ある程度の収益性がほしい場合には、タワーマンションは適さないことがあります。

タワーマンション節税をする場合には、「タワーマンションだから大丈夫。」といった考えはせず、購入前に必ず賃貸相場を調べ、収益性などもチェックするようにしましょう。

落とし穴5 空き室になるとリスクが高い

タワーマンションを賃貸に出した場合、収益性が低いことはよくありますが、このことはもう1つのリスクにつながります。それは、空き室になるとリスクが高まるということです。

もともと収益性が低いので、空き室になるとさらに収益が見込めなくなり、利用価値が低くなってしまいます。タワーマンションを購入する場合には、賃借人が見つかりやすい物件を購入するということが重要になります。

落とし穴6 良い物件を見つけにくい

タワーマンション節税は、上手に利用すればとても効果的な節税方法のため、タワーマンションは富裕層に非常に人気があります。特に節税効果の高い「良い物件」は、すぐに売れてしまう傾向にあります。

たとえば収益性も良く、価値も低下しにくく、かつ高層階のタワーマンションなどは、すぐに売れてしまうので、市場で探してもなかなか見つかるものではありません。

タワーマンション節税のために物件探しをしても、思ったように良い物件が見つからないことはよくあります。
このこともタワーマンション節税の落とし穴の1つです。

タワーマンション節税を成功させるためには良い物件を見つけることが非常に重要なので、物件選びには時間をかけて慎重に行うことが必要です。なかなか良い物件が見つからなくても、あせらず本当に節税効果の高いものを購入することが、タワーマンション節税の成功の秘訣になります。

5.一般的なマンションの相続税節税対策

タワーマンションを利用した相続税節税方法を見てきましたが、これに対して一般的なマンションの場合には節税対策は可能なのでしょうか。一般的なマンションによって相続税を節税するには、どのようなことに注意すれば良いのか、順番に確認していきましょう。

マンション

節税対策1 土地持ち分割合の低い物件を選ぶ

一般的なマンションで相続税を節税する場合の考え方も、基本的にはタワーマンションの場合と同じです。よって、自分の土地(敷地)の持ち分割合は低ければ低いほど有利になる傾向があります。

一般的なマンションの場合、タワーマンション以上に自分の土地持ち分割合が高くなる可能性が高まります。なるべく土地持ち分割合の低い物件を探して購入することが重要です。

節税対策2 高層階が有利

一般的なマンションの場合であっても、低層階よりも高層階の方が時価が高くなることが普通です。そして、固定資産税評価額は低層階でも高層階でも同じになります。

このことから、一般的なマンションを利用して相続税を節税したい場合であっても、低層階より高層階の部屋を選んで購入することが有利になります。相続税節税のためにマンションを購入する場合には、低層階よりもなるべく高層階を選びましょう。

節税対策3 賃貸に出す

マンションを購入した場合、その物件をどのように利用するかが問題になりますが、不動産については賃貸に出していると、相続税評価の際に評価額を大きく下げることができます。

建物についてはだいたい元々の相続税評価額の7割の評価になりますし、土地部分については元々の相続税評価額の8割くらいの評価になります。一般的なマンションを相続税節税に利用する場合でも、そのマンションを賃貸に出す方法が相続税対策に有効です。

相続税対策のためにマンションを購入する際には、なるべく賃貸に出しやすそうな人気の高い物件を選びましょう。

節税対策4 収益性の高い物件を選ぶ

一般的なマンションを相続税対策に利用するためには、賃貸に出す方法が有効であるため、マンションを選ぶ際にはなるべく収益性の高い物件を選ぶとメリットが大きくなります。

この点、タワーマンションの場合には比較的収益性は低くなりがちですが、一般的なマンションの場合にはそうとは限りません。収益性の高い物件を狙って探せば、タワーマンションの場合ほど苦労せずに見つけることもできます。

一般的なマンションの購入によって相続税の節税をするときには、ある程度収益性の観点からも物件選びをすると良いでしょう。

6.マンションの相続税評価額シミュレーション

タワーマンションであっても一般的なマンションであっても、現金で資産を持っている場合よりは大きく相続税評価額を減額することができることに変わりありません。

実際、現金をマンションに変えて資産を持っていると、どの程度相続税評価額が減額されるものなのでしょうか。

相続税評価額

マンションの場合、敷地の評価と建物の評価を別々に行った上で合算することになります。土地については路線価で計算しますが、マンションの場合には敷地の価格を自分の持ち分割合に応じて割り振ります。

具体的な評価額のシミュレーションをしてみましょう。時価1億2千万円、評価額が6,000万円のマンションを相続した場合を考えます。評価の内訳としては、土地の評価が3,000万円、建物の評価が3,000万円です。

その1 居住用の場合

居住用の場合、小規模宅地の特例を利用すると、土地の評価を8割減することができます(敷地面積が330平方メートル以下の場合)。建物は固定資産税評価額で評価します。

このことから敷地の土地部分の相続税評価額は、

3,000万円×0.2(小規模宅地の特例)=600万円

となり、建物部分の評価はそのままで3,000万円です。

合計すると「600万円+3,000万円=3,600万円」となります。

その2 賃貸用の場合

同じマンションを賃貸しているとします。マンションを賃貸している場合には、土地の評価を元々の課税価格の8割程度に下げることができます。それに加え、小規模宅地の特例を利用すると、土地の評価を5割減することが可能です(敷地面積が200平方メートル以下の場合)。

建物部分の評価は、元々の課税価格の7割程度に下げることができます。

このことから土地の評価額は、

3,000万円×0.8(賃貸による減額)×0.5(小規模宅地の特例)=1,200万円

となり、建物部分は賃貸による評価減があるため、

3,000万円×0.7=2,100万円

となります。土地と建物の合計である相続税評価額は、「1,200万円+2,100万円=3,300万円」です。

その3 結果からわかること

この事例では時価が1億2千万円であるにもかかわらず、マンションの形にすると居住用の場合で3,600万円、賃貸用の場合で3,300万円にまで相続税評価を下げることができました。

このような具体的なシミュレーション結果からしても、現金ではなくマンションとして財産を持っていると、大きな節税効果があることがわかります。

7.まとめ

タワーマンション購入による相続税節税の仕組みと注意点についてお話ししました。タワーマンションを購入すると、現金で資産を持っているよりも大幅に相続税評価を減額することができる可能性があります。

しかし、タワーマンション節税には落とし穴もあります。一般的なマンションでも節税は可能なので、今回の記事を参考にしていただき、賢くマンションを購入して効果的に相続税を節税しましょう。

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