路線価を正しく理解|今すぐ無料で調べる方法と時価との違い

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路線価

有名な土地評価方法の1つに路線価があります。

路線価という名前を聞いたことがある人も多いと思いますが、この路線価はどのような評価方法なのでしょうか。

路線価は相続した際の基準などにもなるので、税金の計算などの公的場面でも利用できますし、相続争いや土地の売却購入などの私的な場面でも利用できます。

路線価の考え方と調べ方を正しく理解していると、日常生活の各場面で役立つので、これを機会にしっかりと理解しておきましょう。

1.路線価とは

路線価とは、市街地的な場所にある道路に面している土地の評価額で、1平方メートル当たりの金額です。土地の評価方法として良く用いられます。

住宅地

土地の評価方法は、相続税の課税の際などによく問題になりますが、すべての土地にそれぞれの価格をつけるのは大変です。そこで、道路に価格をつけ、それを面積にかけて計算すれば、簡単に土地の評価ができるようにしたのが路線価です。

路線価が必要になる場面は、主に税金を課税する場合です。相続税が代表的ですが、贈与税などの課税の場合にも用いられます。相続税の課税の際に利用される路線価を、路線価の中でも「相続税路線価」と言います。また、路線価には「固定資産税路線価」もあります。こちらは固定資産税や都市計画税などの税金課税の場合に利用されます。

2.固定資産税路線価と相続税路線価

路線価には固定資産税路線価と相続税路線価の2種類があります。それぞれについて解説していきます。

固定資産税

①固定資産税路線価とは

固定資産税路線価は、各市町村長(東京都の区については東京都知事)が定める路線価で、固定資産税の課税の基準に使われます。だいたい公示地価(土地取引の指標になる地価公示価格)の7割程度の数字になっています。固定資産税路線価の価格は1月1日時点の価格であり、原則的に3年に1回見直しが行われます。市町村長は、原則的に基準になる年の3月31日までに固定資産税評価額を決定して、決定後、速やかにその路線価を公表します。

②相続税路線価とは

相続税路線価は国税庁が定める路線価です。これは土地取引の指標となる公示地価の8割程度の価格になります。

相続税路線価については、国税庁が毎年7月に当年の1月1日時点の価格を公表していて、毎年7月にその年度に適用される価格を、全国の税務署や国税局で確認することができます。ちなみに、単に「路線価」という場合は、相続税路線価を指すことが普通です。

3.路線価が必要になる3つのケース

路線価は具体的にどのような場面で調べる必要が生じるのでしょうか。主なケースを3つご紹介していきます。

ケース1 相続税などの税金を納めるとき

相続税などの税金を納める場合、路線価を調べる必要が出てきます。税金を納める場合、申告をする人が自分で税金の金額を計算する必要があります。このときの基準になるのが路線価です。

相続税

不動産を相続した場合には、路線価を使って評価額を計算して、その評価額に応じた金額の相続税を支払います。なお、相続税は土地の評価額によって課税価格が変わり、相続の対象である土地の評価が高いほど上がっていきます。

ケース2 相続争いをしているとき

路線価は、たとえば不動産を相続した場合に相続人同士でその不動産の評価額について意見が合わない場合にも役立ちます。

相続争い

たとえば父親が亡くなって兄弟2人が相続人になっており、兄が土地を相続することになっているとします。このとき弟は、遺産の土地の価格は1,500万円だと言っていて、兄の方は1,300万円だと言っているとします。このままでは、どちらの言い分が正しいのか、どちらの言い分が間違っているのかを決定することはできません。

そこで、路線価を使って土地の評価額を計算します。その路線価による評価額を使うことに兄弟が同意したら、2人の間の争いをおさめることが可能になります。

ケース3 土地の購入や売却したいとき

路線価は土地の購入や売却の場面でも役立ちます。

土地売却

路線価は実勢価格とは異なる数字になるので、路線価そのままの価格で土地を購入することはできませんし、売却もできません。しかし、路線価は公表されている数字なので、周囲の土地と比べた場合に、対象の土地の路線価が高めなのか安めなのかは明らかになります。この方法で路線価を土地を売却する際の価格設定に使ったり、土地を購入するかどうかの決定の際の判断の指標にすることができます。

たとえば、土地を購入しようとしている場合には周囲と比べて高いか安いか判断できますし、土地を売却する場面でもその売却値が周囲と比べて低すぎないかを判断することができます。売値が実際の評価と比べて適正かどうかがわからないと、正しい判断はできませんので、そういったときに路線価は役立ちます。

4.路線価の調べ方

路線価の調べ方は主に3つありますが、調べるにはインターネット上で確認する方法が便利です。

調べ方1

国税局の路線価図・評価倍率表というサイトで全国の路線価図を確認することが可能です。

路線価図・評価倍率表

→ 国税局の路線価図・評価倍率表へ

調べ方2 全国地価マップ

全国地価マップというサイトでも、相続税路線価や固定資産税路線価を調べることができます。

全国地価マップ

→ 全国地価マップへ

調べ方3 税務署

全国にある税務署に行って相続税路線価を確認することもできます。税務署の担当員に路線価図を見せてくれるように依頼すれば、無料で見せてもらうことができます。全国にある各税務署にはその国税局管内の路線価図がありますし、相続を専門にしている会計事務所などにも路線価図が設置されていることが多いです。固定資産税路線価は、各市町村役場の資産税課で確認することができます。

5.路線価を調べるときの3つの注意点

土地の路線価を調べる際にはいくつか注意すべき点があります。路線価を調べる際の注意点を解説していきます。

注意点1 路線価はあくまで参考価格

路線価は相続税などの課税の基準になる価格のことで、国や地方公共団体が定める公的な価格の1つです。土地が面している路線と面積によって機械的に算出される価格であり、実際の取引では利用されない、あくまで参考程度の価格です。路線価は実際の時価とは異なります。

課税のための指標となる価格なので、公示価格よりも低いですし、実勢の時価ともかなりかけ離れた低い数字になっていることも多いです。ちなみに、相続税路線価の価格は公示価格の8割程度、固定資産税路線価の価格は公示価格の7割程度です。このような低い数字をそのまま用いると、公正な評価ができなくなるおそれがあります。

路線価

例を挙げると、路線価を調べるケースは、税金の課税の際だけではなく、個人が土地の価値を明らかにしようとして調べることがあります。遺産分割の際など、その土地に実際にどのくらいの価値があるのかについて、複数の人の間で意見の対立がある場合などに、誰の言い分が正しいのかを明らかにするために路線価を調べます。

たとえば1つの土地について、Aさんが1,000万円、Bさんが900万円、Cさんが800万円だと主張しているような場合です。路線価を実際に調べてみたら850万円だった時、その土地は850万円だと評価してしまって良いかというと、それには注意が必要です。それで良いケースもありますが、路線価を基準にした価格で土地を売却すると、実勢価格よりもかなり低いために損をしてしまうケースがあるからです。路線価を調べるとしても、課税の計算をする場合以外は、あくまで参考価格にしかならないと考えましょう。

注意点2 個別の事情を反映しないことがある

路線価は、土地の個別の事情を反映していないことがあります。同じ道路に面している土地でも、その土地の広さや形状、権利関係などによって、実際の価格や評価は相当異なってくることがあります。たとえば同じ道路に面していても、あまりに狭くて利用価値のない土地や、異常に細長い形状で使い道がなさそうな土地などの場合には、実際の価値としては低くなるケースがあります。

不動産

路線価評価では、補正によってある程度まではこれらの事情を考慮できますが、個別の土地に応じたきめ細かい補正はできません。よって、路線価による評価額は、どうしても不正確になります。この意味でも路線価は、あくまで指標となる価格に過ぎないということになります。

注意点3 路線価は年度によって異なる

路線価(相続税路線価)は毎年改定されるため、路線価を調べる時には注意が必要です。

土地価格

固定資産税路線価も3年に1度の改訂があります。よって、土地の評価額について、現在の土地評価が問題になっている場合には、最新の路線価を使う必要がありますし、過去の土地評価が問題になっている場合には、その年度の路線価を用いて評価する必要があります。

異なる年度の路線価を用いても正確な計算はできないので、路線価を用いる場合には、その年度に応じた路線価を利用することが重要です。

6.時価(実勢価格)や公示価格との違い

路線価は、時価(実勢価格)や公示価格とは異なります。路線価は、時価や公示価格とはどのように異なるのでしょうか。その具体的な違いを2つ見ていきましょう。

地価

その1 時価(実勢価格)との違い

路線価は先に説明したとおり、税金の課税基準になる評価額のことであり、道路の価格を基準にしている機械的な計算方法です。これに対して、時価は不動産の実際の取引で用いられる実際の価格のことです。その土地の公示価格や路線価、土地の形状や地域性、利便性などに応じて、そのときどきで変わります。

個別の事情に対応した数字になっており、路線価よりも高くなることが普通です。時価は、国が定める公的価格ではなく、民間の取引において利用されます。たとえば不動産の売買などの場面では時価が用いられます。いくら路線価を算出しても、路線価で土地を売買する人は通常はいません。このように、時価と路線価は相当性質が異なるものになります。

時価は国土交通省が公表する公示価格を参考に不動産業者が提示する価格になりますが、買い手や売り手の価値観によって値段が変わります。次のサイトで所在地を入れるだけですぐに確認が可能です。

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その2 公示価格との違い

公示価格とは、国の国土交通省の土地鑑定委員会が公示している標準地の価格のことです。公示価格は、毎年1月1日の時点の価格を基準として毎年1回改定され、3月に公表されます。

公示価格は全国どこでも存在するわけではなく、原則として都市計画法による都市計画区域内の土地が対象になります。土地価格動向の指標になりますし、適正な地価形成をするという目的も持っています。

また、公示価格は相続税路線価や固定資産税路線価の決定の基準にもなっており、公示価格を決定する際には、2人以上の不動産鑑定士がそれぞれ対象土地の鑑定をして、その結果を調整して決定されます。

ただし、公示価格は実勢の取引価格そのものではありません。路線価とちがい、対象となる標準地の「客観的で正常な価格(更地価格)」になります。公示地価も路線価も同じ公的な価格ですが、その評価方法や価格などは異なります。

7.まとめ

土地評価の指針となる路線価とは何かについてお話ししました。

重要なポイントをおさらいすると、路線価とは全国の道路に評価額を設定して、土地の相続税や贈与税などの課税の計算に用いるために利用される土地評価価格のことです。

相続税の計算の際や、土地の評価方法について争いがある場合などに、路線価を使って土地価格を計算し、問題を解決することができます。過去の路線価と現在の路線価を調べることによって、土地価格の動向を調査することも可能です。

路線価はとても便利な反面、過信すると危険な場合があります。実際の取引で用いられる実勢価格とは異なり、低い評価額であることが多いですし、土地価格の指標となる公示価格とも異なります。

個別の土地の状況にも対応していない機械的な数字となっており、あくまで参考程度の数字であると考えるべきです。

路線価は課税の際の評価にしか過ぎないことを常に意識しましょう。そして、土地の評価を行う際には、路線価だけではなく時価や公示価格なども交えて、適切な評価方法を利用する必要があることを覚えておきましょう。

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