相続税計算に必要な土地の評価方法と計算する時の3つの注意点

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相続税

相続の際には相続税を支払う必要があります。

その際には遺産の評価額が問題になりますが、遺産の中に土地が含まれていれば、その土地の評価をしなければなりません。

この記事では、相続税の計算に必要な土地の評価方法と計算例についてまとめました。相続税支払いの際の評価方法を正しく知っておかないと、相続税の計算を正しく行うこともできなくなってしまいますので、1つずつ確認していきましょう。

1.相続税計算に必要な土地の評価方法

土地を相続した場合には、相続税支払いのために土地の評価をしなければいけません。相続税の計算のための土地評価方法には、路線価方式と倍率方式という2つの種類があります。それぞれの土地によって、どちらが適用されるかが異なってきます。

その1 路線価方式

路線価方式とは、路線価を利用した土地評価方法です。路線価というのは全国の市街地的な道路に価格をつけて、その道路に面した土地の1平方メートルあたりの単価のことです。土地の価格を計算する際には「その土地が面している道路の路線価×土地の面積」の計算式で計算できます。
路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価という2種類があり、相続税評価の際に利用する路線価は相続税路線価の方です。単に「路線価」という場合には、相続税路線価を指すことが普通です。

路線価の補正

相続税路線価は補正されることがあります。たとえばその土地の奥行が長すぎたり短すぎたりすると、土地の利用価値が下がってしまうので、土地評価を下げなければなりません。そのためには奥行価格補正率という修正用の数字を用いて補正します。奥行価格補正が必要な場合の路線価の計算方法は「その土地が面している道路の路線価×奥行価格補正率×土地の面積」で計算できます。

相続税路線価には側方路線価加算という考え方もあります。側方路線価加算は、2つ以上の道路に面している土地の評価の際に問題になります。2つ以上の道路に面している場合には、土地の利便性が上がるので、その分の価値を加算しなければならないという考え方です。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価を調べたい場合には、国税庁の路線価図・評価倍率表というページを利用すると、全国各地の路線価を調べることが可能です。

ただし、路線価(相続税路線価)は毎年改定されます。路線価を調べる際には、自分の調べたい年度(被相続人が死亡した年)の路線価を調べる必要があります。間違った年度の路線価を使うと、間違った結果が出てしまい、相続税が正しく計算できなくなってしまうので、注意しましょう。

>> 国税庁の路線価図・評価倍率表へ

その2 倍率方式

土地の相続税計算のために評価をする場合には、基本的に相続税路線価を利用します。しかし、全国の土地には路線価の設定がない場所があります。路線価は、市街地的な道路に設定されていますが、山林などの土地の場合には路線価がないからです。

路線価の設定がない土地の評価に利用されるのが、倍率方式(評価倍率方式)という評価方法です。評価倍率方式というのは、固定資産税評価額に一定の数字をかけ算することによって土地の評価をする方法です。全国の路線価の設定がない土地については、それぞれの評価倍率が定められています。

対象の土地の相続税評価額を調べたい場合には、その土地の評価倍率を調べて、固定資産税評価額にかけ算すれば土地の評価額が計算できます。具体的な計算式は「固定資産税評価額×評価倍率」です。評価倍率を調べたい場合には、国税庁の路線価図・評価倍率表を利用すると便利です。

対象となる土地のある町名を選べば、適用すべき評価倍率の表が出てくるので、その数字を対象となる土地の固定資産税にかけ算すれば対象の土地の相続税評価ができます。

>> 国税庁の路線価図・評価倍率表へ

2.土地の相続税評価額の計算方法とシミュレーション

土地評価方法には、その土地の場所によって路線価方式をとるのか評価倍率表を用いるのかが違います。具体的な土地の相続税評価額の計算方法とシミュレーションを見てみましょう。

①路線価方式か評価倍率方式かを調べる

相続税計算のために土地評価をする場合には、その土地について路線価方式で評価するのか評価倍率方式を用いて計算するのかを判断しなければなりません。土地評価を計算する場合、まずはその土地に路線価の設定があるかどうかを調べます。

そのためには国税庁の路線価図・評価倍率表を利用しましょう。このサイトの路線価図で県名や町名、番地などを選んでも路線価が出てこない場合には、評価倍率表を選択し、県名や町名を選んでいけば評価倍率の設定があります。

相続税評価額を計算するには、まずは路線価方式を適用するのか評価倍率方式を適用するのかの判断をすることが重要です。市街地的な道路は路線価方式、山林などの場所は評価倍率方式になることが多いので、このことを頭に入れておくと調べやすくなるでしょう。

②評価額を計算する

路線価方式と評価倍率方式のそれぞれの計算方法をご紹介します。

路線価方式の場合

相続税路線価を用いて相続税評価をする場合の、オーソドックスなパターンで計算します。対象となる土地が1平方メートルあたり18万円の路線価の道路に面していて、面積が40平方メートルとします。この場合の計算式は「18万円×40平方メートル=720万円」になります。

奥行価格補正

土地の形状で奥行が短すぎたり長すぎる場合、土地の価値を下げるために奥行価格補正をしなければならないことがあります。奥行価格補正率については、その奥行の長さによって、定まった率が決まっています。この補正率は、国税庁のホームページに掲載されています。

>> 奥行価格補正率表へ

たとえば路線価が18万円、40平方メートルの土地で、奥行が42メートルの土地の場合、奥行価格補正率は0.94になるので、計算式は「18万円×40平方メートル×0.94=6,768,000」となります。

側方路線価加算

側方路線価加算とは、その土地が2つ以上の道路に接している場合にその土地の評価額を加算する方法です。2つ以上の道路に面していると、その道路の利用価値が高まるので土地評価額を加算する必要があります。

側方路線価加算をする場合には、その土地が面している道路のうち高い方の土地を正面路線価とします。もう一つの方の道路の路線価を側方路線価とします。側方路線価については、側方路線価加算率という数字をかけ算して、正面路線価の金額にプラスします。その合計した金額に土地面積をかけ算すれば、土地の評価額が計算できます。

具体的な計算例を見てみましょう。たとえば正面路線価が18万円、側方路線価が15万円、側方路線価加算率が0.03、土地面積が40平方メートルの場合にはまず1平方メートルあたりの単価を計算します。「18万円+(16万円×0.03)=184,800円」

この単価に土地面積をかけ算するので「184,800円×40平方メートル=7,392,000円」が土地評価額になります。側方路線価加算率についても、奥行価格補正率と同様、国税庁のホームページに記載されています。

評価倍率表を利用する場合

山間部などの土地の場合には、路線価の設定がなく評価倍率方式で土地評価額を計算する必要があります。たとえば評価倍率が1.1で、固定資産税評価額が300万円の土地の場合には「300万円×1.1×=330万円」がその土地の評価額になります。

3.評価額を計算するときの3つの注意点

相続税を計算する場合の土地評価方法としては路線価方式と評価倍率方式がありますが、これらを利用して実際に土地の評価計算をする際に、いくつかの注意点があります。

注意点1 調べたい年度の路線価図を利用する

路線価図や評価倍率表を利用して土地評価を行う場合には、対象となる年度にあった数字を利用することが極めて重要です。間違った年度の数字を使って計算すると、間違った評価額が算出されてしまうので、結局は使えない数字になってしまいます。

相続税路線価は毎年改定されます。毎年1月1日~12月31日までが、その1年に適用される路線価の適用される期間です。調べたい年度(被相続人が亡くなった年度)に応じた相続税路線価を参照するようにしましょう。

また、評価倍率方式によって計算する場合にも年度の問題があります。固定資産税評価額は3年ごとに改定されます。評価倍率方式で土地の評価をする場合にも、やはり対象となる年度の固定資産税評価額を利用して計算することが必要になります。

注意点2 奥行価格補正と側方路線価加算

相続税路線価を利用して土地の評価を利用する場合、奥行価格補正や側方路線価加算の価格補正があることに注意が必要です。奥行価格補正があるのにその補正率を計算しなかった場合や、側方路線価加算があるのにそれを無視して土地の相続税評価額計算してしまうと、間違った結果が出てしまいます。

そうなると、結局相続税の計算全体が違ってくることになり、訂正に大変な手間がかかります。路線価方式で土地評価をする場合には、奥行価格補正と側方路線価加算という補正率が適用されるかどうかを正しく判断する必要があります。

注意点3 地目によって異なる評価倍率となる

土地評価方法として評価倍率方式を利用する場合の注意点もあります。同じ場所でも土地の地目によって採用する評価倍率表の数字が異なることです。評価倍率表を見ると、同じ町名でも「宅地」「田」「畑」「山林」「原野」「牧場」などの地目によって異なる倍率が記載されています。

たとえば、同じ町名でも宅地の場合には1.1、田の場合には9.5などになる場合もあります。このように評価倍率表を用いる場合には、土地の地目にあった正しい倍率を利用しないと、全く異なる数字が出てきてしまいます。

評価倍率表で土地評価額を計算する場合には、その土地の地目に注意して、地目に応じた倍率の数字を利用することが重要です。土地の地目は、土地の登記簿謄本(全部事項証明書)の記載ではなく、相続が起こった年度の現況によって判断されます。

4.建物の評価方法

相続が起こった場合、土地だけではなく建物を相続することもあります。建物の評価の場合、既に建っている建物と建築中の建物とで評価方法が異なります。既に建っている建物の場合には、その建物の評価は「固定資産税評価額×1.0」となります。固定資産税評価そのままになるということです。

これに対し、建築中の建物の場合には、まだ固定資産税評価額がありません。この場合には「建築費用額の課税時の現価×0.7」の計算式になります。建築費用額の課税額の評価は、課税時期(被相続人の死亡の日)までに建物のために使われた建築費用の額を課税時期の価額に引き直した額になります。

5.マンションの評価方法

相続した遺産の中にマンションが含まれているケースがあります。マンションを所有する場合には、土地(マンションの敷地)と建物部分の両方を所有することになります。土地については、マンション全体の敷地権の中で、マンションの所有部分に応じて他のマンション所有者たちと共有することになりますし、建物についてはマンションの建物の一部を区分所有する形になります。

マンションを所有している場合の評価に際しては、土地と建物を別々に評価する必要があります。土地と建物それぞれについての計算方法は、土地と建物を個別に持っているときと同じです。具体的には土地については路線価方式、建物については固定資産税評価額を利用します。

このようにして計算できた土地と建物の評価額について、それぞれ共有割合に応じて自分の持ち分に該当する部分の評価額の計算をします。建物部分については、はじめから1戸分の固定資産税評価額が明らかになることが多いので、その場合には按分計算は不要です。

なお、マンションを人に賃貸している場合には、土地や建物部分の相続税評価をそれぞれ減額することも可能です。具体的な事例で確認してみましょう。

たとえば、路線価方式によって土地評価額を計算したところ、マンションの敷地の土地全体の評価額が5億円だったとします。自分の敷地の持ち分が250分の1なら、そのマンションの敷地の土地評価額は「 5億円×250分の1=2,000万円」となります。

土地相続においては小規模宅地の特例があります。この特例を利用すると、居住用の土地の場合には相続税評価を8割減、賃貸用の土地の場合には5割減にすることが可能です。このマンションが居住用の場合には、敷地部分の土地の相続税評価額は「2,000万円×0.2=400万円(以下、「①の金額」と言います。)」となります。

次に建物部分の評価額を見ます。マンションの場合、固定資産税評価がそもそも区分所有ごとの表示になっているケースがあります。この場合には、その固定資産税評価額をそのまま利用することができます。

これに対して、固定資産税評価額の表示がマンション全体になっているケースがあります。この場合には、マンション全体の固定資産税評価額に自分の区分所有割合に応じた割合を乗じる(所有割合に応じて按分計算する)必要があります。

たとえば建物全体の固定資産税評価額が2億円のマンションで、自分の区分所有割合が10分の1の場合には、「2億円×10分の1=2,000万円」(以下「②の金額」と言います。)がそのマンションの建物評価額になります。この場合、マンションの敷地部分の評価額が400万円、建物部分の評価額が2,000万円なので、マンション全体の評価額は「400万円(①の金額)+2,000万円(②の金額)=2,400万円」となります。

6.アパートの評価方法

不動産の相続税課税の際の評価方法は、土地上に賃貸アパートが建っている場合もよく問題になります。賃貸アパートは、よく相続税の節税対策にも役立つと言われますが、これはいったいどうしてなのでしょうか。

実は、このことは相続税計算の際のアパートの評価方法と大きく関わります。賃貸アパートを評価する場合、マンションの場合と同様、貸しているアパート自体の評価と、アパートが建っている土地の両方の評価が問題になります。

①賃貸アパートの建物部分

賃貸アパートの建物部分の相続税評価方法は、建物なので基本的には固定資産税評価額を使って相続税評価額を計算します。ただし、アパートは人に貸しているのでその分利便性が低くなっているため、評価を差し引くことが可能です。具体的には、多くの建物では借家権割合である30%の評価額を差し引くことになります。

たとえば、建物の固定資産税評価額が200万円の賃貸アパートの場合には、その相続税評価額は「200万円×(1-0.3)=140万円」となります。

②賃貸アパートの土地部分

賃貸アパートの敷地の土地部分の相続税評価方法を見てみましょう。土地の場合には、原則的な土地評価方法である相続税路線価を利用します。ただし、この場合にも、上に建物が建っていてその建物を賃貸に出していることにより、利便性が低下しているので、価格を調整しなければなりません。

そのために、もともとの評価額から借地権割合と借家権割合の両方を考慮した金額を控除する必要があります。「もともとの評価額×(1-借家権割合×借地権割合)」という計算式で計算できます。

借家権割合は多くの土地で30%です。借地権割合は、だいたい60%~70%であることが多いです。たとえばもともとの土地評価額が1,000万円、借家権割合が30%、借地権割合が60%のアパートが建っている土地の場合、敷地の土地の相続税評価額は、「1,000万円×(1-0.3×0.6)=1,000万円×0.82=820万円」となります。

アパートが建っている土地の評価は、だいたい元々の土地評価額の0.8程度になると覚えておくと便利です。小規模宅地の特例と併用すると、さらに土地の相続税評価額が低くなります。土地を賃貸している場合に小規模宅地の特例を受けると、相続税評価を50%減にすることができますので、上記の例では「820万円×0.5=410万円」まで相続税評価額を落とすことができます。

③小規模宅地の特例

賃貸アパートの敷地については、相続の際に税制上大きく控除が認められる特例があります。この特例のことを、「小規模宅地の特例」といいます。小規模宅地の特例の内容は、次の通りです。

相続する土地が居住用の宅地の場合には、330平方メートルまで80%減額することができます。賃貸に出している場合には、200平方メートルまでの部分について評価額を50%減額することができます。

たとえば、賃貸アパートの敷地の面積が100平方メートルの場合、その敷地価格の評価を50%減らすことが可能になります。敷地の評価額が700万円の場合には「700万円×0.5=350万円」にまで相続税評価額を減額することが可能になります。

賃貸に出している土地については、先に説明したように賃貸による評価減(だいたい0.8程度の評価額になる)があるので、最終的には「350万円×0.8=280万円」にまで相続税評価額を減額することが可能です。

賃貸アパートは相続税対策になる

土地上に賃貸アパートを経営している場合、その土地やマンションの相続税評価額を大きく下げることができるため、賃貸アパートを経営することが、相続税の節税対策になると言われています。ただ、土地上に賃貸アパートを建ててしまうと、その土地を他の用に利用することが難しくなります。

たとえば自分で住もうと思っても居住者を追い出すこともできませんし、売却も自由にできません。賃貸アパート経営をすると、節税対策には役立ちますが、流動性がなくなることには注意が必要です。相続する土地がたくさんあって、それらの土地をすぐに活用しなければならない事情もなく、相続税が多額になることが予想される場合などには、賃貸アパートの経営による節税方法を検討すると良いでしょう。

7.まとめ

相続税課税の際の土地評価方法には、路線価方式と評価倍率方式がありますので、その点は注意が必要です。相続税課税の土地の評価を正確に行い、賢く節税なども行えるようにしていきましょう。

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