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土地の相続税評価額の計算方法と税金を減額できる3つのケース

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相続税評価額

相続が起こった際、遺産の中に土地や建物などの不動産が含まれていることはとても多くあります。

遺産を相続したら相続税を支払わなければなりませんが、そのためには遺産の評価をする必要があります。相続税は遺産の評価額に応じて課税されるからです。

では、遺産の中に不動産が含まれている場合、相続税評価額はどのようにして計算するのでしょうか。不動産には土地と建物がありますが、それぞれについて相続税評価方法が異なるので、その違いも正しく理解しておく必要があります。

また、相続が起こった場合にかかる可能性のある税金の種類もいくつかありますが、どのような税金がかかるかがわからないと、必要な準備をすることもできないため、相続の際にかかる税金の種類を把握しておく必要があります。

そこで今回は、土地や建物などの相続税評価額の計算方法について詳しく解説していきたいと思います。

1.土地の相続税評価額の計算方法

土地を相続した場合には、土地の相続税評価額を計算する必要があります。土地の相続税評価額の計算方法を確認しましょう。

①路線価方式

土地の相続税評価を行う場合、多くの土地では路線価方式という方法を利用します。この場合の路線価は相続税路線価です。土地の相続税評価を行う場合には、相続税路線価を利用します。

路線価とは、市街地的な道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額のことです。路線価には相続税路線価と固定資産税路線価がありますが、土地の相続税評価のために用いる路線価は相続税路線価の方です。

相続税路線価を調べたい場合には、国税庁の路線価図・評価倍率表のホームページを利用すると便利です。自分の調べたい土地のある都道府県、市町村名、番地などを選んでいくと、その周辺の地域の路線価が表示されます。

>> 国税庁の路線価図・評価倍率表のホームページへ

対象となる土地が面している道路の路線価を見て、その価格に相続した土地の面積をかけ算すると、基本的に対象の土地の相続税評価額が計算できます。

計算例
路線価が16万円で40平方メートルの土地の場合には、「16万円×40平方メートル=640万円」が相続税評価額になる。

相続税路線価は、毎年改定されますので、同じ土地でも年度によって路線価の価格が異なります。土地の評価を相続税路線価で行う場合には、相続が起こった年度の相続税路線価を調べて利用することが必要になります。

相続税路線価の補正

相続税路線価には補正があります。土地の奥行に関する補正である奥行価格補正と、土地が2つ以上の道路に面している場合の側方路線価影響加算です。

同じ路線価の土地でも、土地があまりに長細かったり、逆に短いと利用用途が限られます。このことを土地の奥行と言いますが、土地の奥行距離が長すぎたり短すぎたりすると、土地の利用価値が下がるので、土地の価格を下げる補正が行われます。これが奥行価格補正です。奥行き距離による調整率のことを奥行き距離補正率と言います。

また、土地が2つ以上の道路に面している場合があります。たとえば前方と側方の両方が異なる道路に接している場合です。この場合、土地の利便性が上がって土地の評価額が上がります。これを側方路線価加影響加算と言います。奥行価格補正率と、側方路線価影響加算率は、国税庁のホームページに表が載っているので、これを利用して調べることができます。

たとえば、路線価が16万円で40平方メートルの土地があったとします。その土地が長細すぎる形になっていて、奥行価格補正率が0.9の場合には、その土地の相続税評価額は「16万円×40平方メートル×0.9=576万円」になります。

次に、2つ以上の道路に面している道路の場合です。道路の面している1つの道路の路線価(正面路線価)が16万円で、もう1つの道路の路線価(側方路線価)が14万円、40平方メートルの土地があった場合には、その土地の評価額の計算は「16万円+14万円×0.03=164,200円」となり、その土地の相続税評価額は「164,200円×40平方メートル=6,568,000円」になります。

②倍率方式

土地の相続税評価は、基本的には相続税路線価を利用して計算しますが、全国の土地の中には路線価が設定されていない場所があります。路線価は市街地的な道路に設定されているものなので、たとえば田舎の山林の土地などには、路線価の設定がないのです。路線価の設定がない土地については、評価倍率方式という方法で相続税評価をする必要があります。

評価倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に一定の数値をかけ算することによって、土地の相続税評価額を計算する方法です。土地の評価方法としては、相続税路線価と固定資産税評価がありますが、通常相続税路線価による価格は固定資産税評価額よりも高額になっています。そこで、固定資産税評価額に一定の数値(評価倍率)をかけて、相続税評価を行おうというのが評価倍率方式です。

全国の土地の評価倍率を調べたい場合には相続税路線価と同様、国税庁の路線価図・評価倍率表のページを参照すると便利です。まずは対象の土地に相続税路線価の設定があるかどうかを確認してみて、なければ評価倍率表を見て、対象土地の評価倍率を確認しましょう。評価倍率表を用いて土地の相続税評価を行う場合には、以下のような計算方法になります。

たとえば土地の固定資産税評価額が500万円で、評価倍率が1.1の場合には「500万円×1.1=550万円」が相続税評価額になります。また、評価倍率は毎年改定されます。

さらに、固定資産税評価額は3年に1度改定されます。評価倍率表を用いて相続税評価をする場合にも、きちんと相続が起こった年度の評価倍率や固定資産税評価を用いて計算する必要があります。間違った数字を使って計算すると、意味の無い数字が計算されてしまいますので、注意が必要です。

2.土地の相続税評価額を減額できる3つのケース

土地の相続税評価額を減額できる3つのケースについて御紹介します。

①土地を賃貸しているケース

土地の相続税評価を行う場合、その土地を賃貸しているケースがあります。この場合には、土地の相続税評価を減額することができます。土地を賃貸していると、その分所有者にとっての利便性が低下するので、その分を評価から差し引くことができるのです。

土地を賃貸している場合の減額方法は、借地権割合分を減額して計算します。たとえば借地権割合が60%の土地の場合には、その土地の相続税評価は6割減になります。500万円の相続税評価の土地を賃貸している場合に、その土地の借地権割合が60%なら、その土地の相続税評価額は
「500万円×(1-0.6)=500万円×0.4=200万円」となります。

②土地上の建物を賃貸しているケース

賃貸アパートを経営している場合など、相続する土地上の建物を賃貸しているケースがあります。この場合にも、土地の相続税評価額を減額できます。もともとの土地評価額から「借地権割合×借家権割合」の金額を減額することができます。多くの場合、借家権割合は30%です。イメージしやすくするために、具体的な計算例を見てみましょう。

500万円の土地があり、その土地上に賃貸アパートがあって賃貸している場合、その土地の借地権割合が60%、建物の借家権割合が30%とします。この場合の土地の相続税評価額は「500万円×(1-0.6×0.3)=500万円×0.82=410万円」になります。土地上の建物を賃貸している場合の土地の評価額は、だいたいのケースでは、もともとの相続税評価額の8割程度になることが多いです。

③小規模宅地の特例を受けるケース

土地の相続税評価を行う場合、小規模宅地の特例を受けるケースがあります。小規模な宅地については、相続税評価を下げることができるという特例です。たとえば居住用の土地の場合には、330平方メートルの部分まで8割減の評価にすることができます。賃貸用の土地の場合には、200平方メートルの部分まで5割減の評価にすることができます。

具体例を挙げると相続税路線価が16万円、面積が40平方メートルで、居住用の土地の場合には、その相続税評価額は「16万円×40平方メートル×(1-0.8)=128万円」になります。

3.建物(家屋)の相続税評価額の計算方法

不動産の中でも建物(家屋)を相続した場合の相続税評価額の計算方法を確認しましょう。建物については、建築済みの建物の場合と、建築中の建物の場合とで、相続税評価方法が異なります。

①建築済みの建物の場合

建物の相続税評価額は、その建物の固定資産税評価額がそのまま利用されます。たとえば建物の固定資産税評価額が300万円の場合には、その建物の相続税評価額はそのまま300万円になります。

②建築中の建物の場合

建築中の建物の場合には、その家屋の「費用現価」の70%の価格が相続税評価額になります。費用現価とは、その建物の建築を開始してから課税時までにかかった費用の総額のことです。費用現価の証明のためには、建物の建築業者から「進捗率証明書」という書類を提出してもらうことによって、明らかにする必要があります。

1つ例を挙げると、2,000万円の工事代金のかかる建物の建築途中で相続が起こったケースの場合で、相続時には工事の進捗率が40%だったとします。費用現価は「2,000万円×40%=800万円」となります。建物の評価額はこの費用現価の70%になるので、相続税評価額は「800万円×0.7=560万円」となります。

③賃貸している建物の場合

土地の場合には土地を賃貸に出していると、利便性が低下するので相続税評価額を減額することができました。同じように、建物の場合にも、賃貸に出しているとその建物の評価額を減額することができます。

たとえば賃貸アパートを相続した場合などのケースです。この場合には、その建物のもともとの相続税評価額から、借家権割合分を差し引くことができます。多くの建物は借家権割合が30%なので、建物を賃貸に出している場合には、その建物の相続税評価額を3割減にすることができることが多いです。

具体例を挙げて計算してみましょう。たとえば、500万円の建物があって、賃貸に出している場合には「500万円×(1-0.3)=350万円」がその建物の評価額になります。

④マンションを相続した場合

不動産(建物)を相続する場合、マンションを相続するケースもあります。この場合には、マンションの土地部分と建物部分の相続税評価額を別々に計算して、合算する方法でマンション全体の相続税評価額を計算する必要があります。土地部分については、そのマンションの敷地の土地全体について、路線価方式で相続税評価額を計算した上で、自分の持ち分割合に応じて按分する方法で計算します。

たとえば、マンションの敷地の相続税評価額が3億円で、自分の持ち分割合が100分の1の場合には、自分の持ち分の敷地部分の相続税評価額は
3億円×100分の1=300万円になります。

マンションの建物部分については、固定資産税評価額を利用します。マンションの自分の部屋の固定資産税評価額がそのまま建物の相続税評価額になります。たとえば敷地部分の土地の評価額が300万円、建物部分の固定資産税評価額が300万円の場合には、そのマンション全体の相続税評価額は「300万円+300万円=600万円」となります。

ただし、マンションの場合にも、賃貸による評価減や、小規模宅地の特例を受けることができます。マンションを賃貸している場合には、そのマンションの土地部分は元々の相続税評価額の8割程度になり、さらに小規模宅地の特例を受けて5割程度になります。

たとえば、上記の300万円の土地の場合、その相続税評価額は「300万円×0.8×0.5=120万円」になります。また、建物についても同じです。この場合、賃貸していることによって、相続税評価額がもともとの7割程度になるので、上記の300万円の建物の場合には、「300万円×0.7=210万円」になります。

マンションを賃貸に出している場合には、マンション全体の相続税評価額は「120万円+210万円=330万円」となります。

4.相続税の計算例

相続税の計算をする場合には、どのようにして計算すれば良いのでしょうか。不動産の相続税評価を終えた後の具体的な相続税計算方法を見てみましょう。

①まずは遺産総額を把握する

相続税を計算する際には、まずは遺産全体の評価額を把握する必要があります。具体的には、預貯金や不動産、株券や現金などのプラスの財産から、未払い金や借金などの負債の額や葬儀費用を差し引いた金額が、遺産の総額になります。

このときに利用するのが相続税評価方法です。たとえば、遺産の中に土地がある場合には、1で紹介した路線価などを使って土地の価格を計算しますし、建物が含まれている場合には、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。現金や預貯金などは、そのままの価格が相続税評価額になります。

具体例を見てみましょう。相続税評価額が4,000万円の土地、相続税評価額が4,000万円の建物、現金1,000万円、預貯金2,000万円の遺産がある場合に、800万円の借金があるとしましょう。葬儀費用が200万円です。この場合の遺産の総額は「4,000万円+4,000万円+1,000万円+2,000万円-800万円-200万円=1億円」になります。

②基礎控除を差し引く

遺産の総額の計算ができたら、次は基礎控除を差し引く必要があります。基礎控除とは、相続が起こった場合に基本的に認められる控除のことです。平成28年現在の基礎控除の金額は、「3,000万円+法定相続人数×600万円」です。

たとえば相続人が、配偶者と子ども2人(兄と弟)である場合には、基礎控除の金額は「3,000万円+600万円×3人=4,800万円」になります。このケースでは、遺産の総額が4,800万円以下であれば、相続税の支払いの必要はありません。遺産の総額が4,800万円を超える場合、その超えた部分に対して相続税が課税されることになります。

③法定相続分に応じて相続税額を計算する

遺産の総額が基礎控除を超える場合には相続税が課税されますが、この場合の相続税計算方法はかなり複雑です。まずは、相続税の税率を把握しておく必要があります。相続税の税率は対象となる遺産の額によって変わってくるからです。相続税の税率については、速算表を用いると便利です。相続税の税率の速算表は、以下のとおりとなります。

【相続税の速算表】

各人の課税遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
1,000万円超
3,000万円以下
15% 50万円
3,000万円超
5,000万円以下
20% 200万円
5,000万円超
1億円以下
30% 700万円
1億円超
2億円以下
40% 1,700万円
2億円超
3億円以下
45% 2,700万円
3億円超
6億円以下
50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

たとえば遺産の総額が1億円で、相続税の基礎控除が4,800万円の場合には、課税される対象の遺産の額は5,200万円になります。 この場合、5,200万円全体に上記の相続税の税率をかければ良いということにはなりません。まずは、法定相続人の法定相続分に応じて相続税を計算する必要があるのです。具体例をみた方がわかりやすいので1つ具体例を挙げます。

課税される遺産の額が5,200万円で、相続人が妻と子ども2人の事例を見てみます。この場合、妻の法定相続分は2分の1、子ども達の法定相続分はそれぞれ4分の1ずつですので、これらの法定相続分に応じて遺産の金額を割り振ります。

遺産の中で、妻の法定相続分に対応する部分は「5,200万円×2分の1=2,600万円」ですが、速算表を見るとこの部分にかかる相続税の金額は
「2,600万円×15%-50万円=340万円」になります。

次に、子ども達の法定相続分に対応する相続税を計算します。子ども達に対してそれぞれ割り振られる法定相続分は「5,200万円×4分の1=1,300万円」ずつになりますが、これらに課税される相続税の金額は相続税の速算表から「1,300万円×15%-50万円=145万円」となります。子ども達が2人いるので、それぞれの分が145万円です。

このことから、このケースで課税される相続税の総額は「340万円+145万円+145万円=630万円」となります。

④実際の取得分に応じて相続税を配分する

課税される相続税の金額が計算できたら、後は具体的な相続分に応じて相続税を割り振ります。たとえば、先ほどの例で妻が遺産のうちの半分を相続した場合には、妻が負担する相続税の金額は「630万円×2分の1=315万円」となります。妻が8割相続する場合には、妻の相続税の金額は「630万円×80%=504万円」です。

ただし、相続人が配偶者の場合には、大きく相続税の控除が認められているため、このケースでは妻が実際に相続税を支払う必要はありません。

子ども(長男)が3割相続する場合には、長男に課税される相続税の金額は「630万円×30%=189万円」になります。次男が2割相続するなら、次男に課税される相続税の金額は「630万円×20%=126万円」となります。子どもには配偶者のような控除はないので、子ども達はそれぞれこれらの金額を全額支払う必要があります。

このように、相続が起こる場合の相続税は、「不動産」や「現金」などの個別の財産に課税されるのではなく、まず遺産全体に課税される相続税の金額を計算して、それをそれぞれの相続分に応じて割り振っていくことになります。

⑤配偶者の相続税控除

相続人の中に配偶者がいる場合、配偶者の相続税には大きく控除が認められます。配偶者の相続分が法定相続分または1億6千万以下である場合、その部分については相続税が課税されません。たとえば先ほどの例でも、妻が相続する割合が法定相続分である5割以下なら、妻には相続税支払いの必要はありません。

妻が8割相続する場合であっても、妻の相続分は8,000万円(もともとの遺産総額が1億円である場合)です。すると、妻の相続分が1億6千万円より少ないので、やはり妻には相続税支払いの必要はないということになります。このように、配偶者には大きく相続税の控除が認められます。不動産を相続する場合にも、配偶者が相続する場合には相続税を支払わずに済むケースが多くなります。

5.土地の相続にかかる税金

土地を相続すると、具体的にはどのような税金がかかるのでしょうか。土地を相続した場合の税金を順番に解説していきます。

①相続税

土地を相続すると、まずは相続税がかかります。まずは土地を路線価や評価倍率方式で相続税評価をして、遺産の総額を計算して、遺産全体にかかる相続税の金額を計算し、その相続税の金額をそれぞれの相続人の相続分に応じて割り振っていくことになります。相続税には基礎控除や配偶者の控除があるので、土地を相続しても相続税を支払わなくて良いケースもたくさんあります。

②登録免許税

土地を相続すると、登録免許税という税金がかかります。登録免許税とは、土地の所有名義を書き換える際にかかる税金のことです。いわゆる登記費用です。土地を相続した場合には、相続登記をしなければなりません。この場合の登録免許税の金額は、土地の固定資産税評価額の0.4%になります。

たとえば、相続した土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合、登録免許税の金額は「2,000万円×0.4%=8万円」が登録免許税の金額になります。登録免許税を支払うタイミングは、その土地の名義を相続登記によって相続人名義に変更するときに同時に支払います。支払い方法は、収入印紙を相続登記の申請書に貼り付ける方法で納付します。

もし、相続が起こっても相続登記をしなければ登録免許税は発生しませんが、相続が起こったのに土地の名義を変更せずに放置していると、権利関係がややこしくなって、土地の利用がしにくくなります。たとえば、土地を売買する際や賃貸する際にも、相続登記がきちんとなされていないと手続きがスムーズにすすまないことがあります。

さらに、相続人が死亡して更に相続が起こると(孫の代になった場合)、不動産の権利関係がややこしくなって、相続登記がさらに面倒になってしまいます。相続が起こった場合には、きちんと登録免許税を支払って相続登記をしておく必要があります。

③譲渡所得税・住民税

不動産を相続した場合、相続した不動産を売却することが多くあります。この場合には、譲渡所得税という税金がかかる可能性があります。譲渡所得税とは、不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合にかかる税金のことです。
譲渡所得の計算方法は、「不動産を売却した金額-(不動産取得費用+不動産売却費用)」です。この金額がプラスになる場合には、基本的に譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税が課税される場合には、住民税も課税されます。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合には30%、5年を超える場合には15%です。住民税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合には9%、5年を超える場合には5%となります。

ただし、譲渡所得税には控除があります。居住用の不動産を売却した場合には、譲渡所得が3,000万円までの部分については、譲渡所得税が課税されません(住民税も課税されません)。また、居住用の不動産の売却の際には、その不動産を10年を超えて所有していた場合には、軽減税率が適用されます。その場合は譲渡所得税の税率が10%となり、住民税の税率が4%となります。

④固定資産税

不動産を相続した場合、その不動産を所有し続けるケースもあります。相続した不動産を人に賃貸して賃貸収入を得ることもありますし、実家を相続して自分が住み続ける場合もあるでしょう。このように、相続した不動産を所有する場合には、毎年固定資産税を支払う必要があります。

固定資産税は、その不動産の固定資産税評価額によって個別に課税されます。毎年課税がありますが、分割払いにすることも可能です。不動産を所有し続けている以上は、その不動産を活用していなくても固定資産税がかかってしまいます。相続した不動産を所有する場合には、不動産をしっかり活用しないと固定資産税の支払分が無駄になってしまうので、注意が必要です。

⑤不動産取得税は課税されない

不動産を相続した場合、不動産取得税が課税されるのではないかと心配する人がいます。しかし、不動産の相続の場合には、不動産取得税の支払いの必要はないので、安心しましょう。

6.まとめ

今回は、不動産を相続した場合にかかる相続税について解説しました。土地の相続税評価の際には、相続税路線価による評価方法か、固定資産税評価額をもとにした評価倍率によって評価額を計算します。土地の相続税評価方法には賃貸による減額などもあります。

不動産を相続すると、登録免許税や譲渡所得税、固定資産税などがかかる可能性がありますし、相続した不動産を売却したら譲渡所得税や住民税がかかる可能性もあります。不動産を相続した場合に正しく不動産の評価をして、相続税を計算しましょう。

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