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【保存版】相続した不動産を売却する時にかかる税金と費用まとめ

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不動産売却

相続が起こった場合、遺産の内容に不動産が含まれていることは多くあります。

たとえば、被相続人の自宅の土地建物を相続することもありますし、収益用の物件を相続することもあります。相続した不動産を誰も使わない場合にも、その不動産を売却することがあります。

相続した不動産を売却する場合には、どのような費用や税金がかかるのでしょうか。

相続の際にかかる税金や、売却の際にかかる費用や税金を正しく理解しておかないと、売却によって思わぬ不利益を被る可能性もあります。

そこで今回は、相続した不動産を売却する際にかかる費用と税金について解説したいと思います。

1.相続した不動産を売却する時にかかる税金と費用

遺産の中に不動産が含まれている場合、相続人らが話し合ってその不動産を売却することにすることがあります。自分が相続した不動産を、自分の判断で売却することもあるでしょう。

このような場合、どのような費用や税金がかかるのでしょうか。相続した不動産を売却した場合にかかる費用や税金を、順番に確認していきましょう。

①印紙税

不動産を売却する際には、印紙税(印紙代)がかかります。印紙税とは、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙のことです。印紙税の金額は、売買契約の対象となる不動産の価格によって異なります。売買金額が高くなればなるほど、印紙税の金額も高くなります。

また、平成30年3月31日までは印紙税の軽減措置があるので、金額が本来よりも安くなっています。不動産売買にかかる印紙税の金額は、具体的には下記の表のとおりです。たとえば3000万円で不動産を売却する場合には、10,000円の印紙税がかかります。

売買契約書の記載金額 軽減措置 本来の金額
1万円から10万円まで 200円(軽減なし) 200円
10万円を超え50万円まで 200円 400円
50万円を超え100万円まで 500円 1,000円
100万円を超え500万円まで 1,000円 2,000円
500万円を超え1,000万円まで 5,000円 10,000円
1,000万円を超え5,000万円まで 10,000円 20,000円
5,000万円を超え1億円まで 30,000円 60,000円
1億円を超え5億円まで 60,000円 100,000円
5億円を超え10億円まで 160,000円 200,000円
10億円を超え50億円まで 320,000円 400,000円
50億円を超える場合 480,000円 600,000円

②譲渡所得税

不動産を売却する場合には、譲渡所得税という税金がかかる可能性があります。譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって利益があった場合にかかる所得税のことです。

譲渡所得の計算の際には、譲渡収入から不動産を購入したときの金額と、不動産購入の際の費用、不動産売却の際の費用を差し引きます。

譲渡所得税の計算式
譲渡所得=譲渡収入-(不動産取得費用+不動産売却にかかる費用)

この結果がプラスになる場合に譲渡所得があるとみなされ、譲渡所得税が課税されます。譲渡収入には、不動産売却価格と固定資産税や都市計画税の清算金が含まれます。

不動産の取得費用とは、不動産を購入したときの購入代金や仲介手数料や印紙税、登録免許税、不動産取得税、測量費などです。取得費用が正確にわからない場合には、譲渡収入の5%を取得費とすることができます。また、取得時に発生した増改築等の改良費や設備費も含めることができます。

相続した不動産を売却する場合には、相続税の一部を不動産取得費用として差し引ける特例があります。この場合に差し引きができる金額は、「相続税額×課税相続財産全体に対する譲渡対象の不動産の価額」となります。この計算式で算出された金額を、不動産取得費用として譲渡所得の計算の際に控除できます。

また、マイホームの売却の場合には3,000万円まで譲渡所得税がかからないという特例があります。相続した不動産が居住用で、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税はかかりません。

これらの控除を受けてもプラスになる場合や、控除を受けられない場合には、譲渡所得の金額に、譲渡所得税の税率をかけ算すると、具体的な譲渡所得税の金額が計算できます。

なお、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合には30%、5年を超える場合には15%となります。

③登録免許税

不動産売却の際には、登録免許税がかかるケースがあります。登録免許税とは登記費用のことです。不動産を売却した側が登録免許税を負担する可能性がある場合は、住所変更登記と抵当権抹消登記が必要になりますので、その場合の費用です。不動産の売買にともなう所有名義の移転登記費用は、通常は買い主が負担します。

住所変更登記も抵当権抹消登記も共に登記費用は1,000円なので、両方で2,000円になります。

④消費税

不動産売却の際には消費税もかかる可能性があります。また、不動産屋に支払う仲介手数料にも消費税がかかります。事業用や収益用の物件の場合には、売却価格の8%が消費税になります。ただし、土地が対象の場合や、居住用の不動産が対象の場合には消費税は発生しません。

⑤仲介手数料

不動産を売却する際には、通常不動産屋に仲介を依頼しますが、その際には仲介手数料がかかります。仲介手数料の金額は、対象となる不動産の価格が400万円を超える場合には、売却価格の3.24%+64,800円になります。

2.不動産売却にかかる税金のシミュレーション

具体的に不動産を売却すると、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。10年間所有していた相続不動産を3,000万円で売却するケースでシミュレーションをしてみましょう。

仮に不動産の取得費用は1,000万円、抵当権設定があったとします。このとき、不動産取得費用は印紙代の5,000円がかかりました。不動産売却費用は印紙代10,000円と抵当権抹消費用1,000円、仲介手数料1,036,800円の合計1,047,800円とします。

まずは譲渡所得を計算します。譲渡所得の金額は次のようになります。

譲渡所得3,000万円-(取得費用1,000万円+印紙代5,000円+売却費用1,047,800円)=18,947,200円

この不動産が居住用でマイホーム特例の要件を満たす場合には、ここから3,000万円を差し引けるので譲渡所得税はかかりません。

もしこの不動産が事業用などの場合には、18,947,200円に譲渡所得税がかかります。この場合の税率は15%になりますので、次の金額が譲渡所得税の金額になります。

18,947,200円×0.15=2,842,080円

以上より、このモデルケースでの不動産売却にかかる費用の合計は

10,000円(印紙税)+1,000円(抵当権抹消費用)+1,036,800円(仲介手数料)=1,047,800円(居住用の場合)

10,000円(印紙税)+1,000円(抵当権抹消費用)+1,036,800円(仲介手数料)+2,842,080円(譲渡所得税)=3,889,800円(事業用などの場合)となります。

3.不動産を相続するためにかかる税金と費用

不動産を売却するだけでもそれなりに費用がかかりますが、それが相続した不動産である場合には、不動産を相続するための費用や税金もかかります。不動産を相続するためにかかる税金と費用も見ていきましょう。

①不動産相続にかかる税金

不動産を相続した場合には、相続税を支払う必要があります。不動産の相続税評価は、土地については路線価を、建物の場合には固定資産税評価額を利用して計算します。

また、相続税については、基礎控除があるので、相続財産の価格が基礎控除分より少ない場合には相続税を納める必要はありません。基礎控除は、「3,000万円+法定相続人の数×600万円」の金額の控除が認められます。

相続税を支払わなければならない場合の相続税の税率は以下のとおりです。

課税価格 税率 控除額
~1,000万円以下 10%  なし
1,000万円超~3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超~5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超~
1億円以下
30% 700万円
1億円超~
2億円以下
40% 1,700万円
2億円超~
3億円以下
45% 2,700万円
3億円超~
6億円以下
50% 4,200万円
6億円超~ 55% 7,200万円

基本的に、上記の表の税率に従って不動産にも相続税の課税が行われます。たとえば、課税対象の相続財産が1億円分ある場合には、30%である3,000万円が相続税になります。

②不動産相続にかかる費用

不動産を相続する際には、対象となる不動産の相続登記をしなければなりません。そのための費用として、以下の金額がかかります。

登記事項証明書代
(要約書にした場合)
1物件につき600円
(1物件につき450円)
戸籍、住民票、評価証明書代 数千円
法務局への交通費又は郵送代 数千円
登録免許税 固定資産評価額の1,000分の4
司法書士代 5~7万円程度

相続登記は自分でもできます。もし、相続登記を司法書士に依頼しなければ、上記の表の金額のうち、司法書士代は不要です。

4.相続した不動産の売却の流れ

相続不動産を売却する場合、どのような手続きの流れになるのでしょうか。順を追って相続不動産を売却する流れを確認していきましょう。

①相続登記をする

不動産を相続した場合には、まずは相続登記をしなければなりません。相続登記とは、被相続人の名義から相続人の名義に不動産の所有名義を移転することです。

不動産を売却するには、被相続人の名義のままでは売却をすすめることはできません。必ずこの相続登記の手続きを経る必要があります。

②相場の確認をする

不動産を売却する際には、対象となる不動産の価格の相場を確認する必要があります。相場を確認しておかないと、実際に売却する価格が妥当かどうかを判断することができないからです。

不動産の価格の相場を調べるためには、国土交通省の土地総合情報システムというサイトを確認すると便利です。全国の土地の実勢価格情報を調べることができます。

>> 国土交通省の土地総合情報システムへ

建物についての相場確認のためには、不動産取引情報サイトREINSを利用すると便利です。実際の取引の事例において利用された不動産の価格が掲載されているので、売却したい不動産の近隣の不動産や似た条件での取引事例を見れば、だいたいの売却価格の相場を把握することができます。

>> 不動産取引情報サイトREINSへ

不動産業者に査定に出す前に、自分で相場を調べてだいたいの価格感を把握しておくと、後々の手続きがスムーズにすすみます。価格相場を把握していないと、複数の査定に関する回答が返ってきた場合に、どの回答を信用して良いか判断できなくなって、混乱状態になってしまうおそれがあります。

適切な価格を判断できずに、不当に安い値段で売り出してしまったり、逆に高すぎる値段で売り出してしまって、全くその不動産が売れないという問題が発生する可能性もありますので、面倒でも査定に出す前の相場の確認はしっかりしておく必要があります。

③物件価格の査定をする

売却予定の不動産の価格の相場がわかったら、次に不動産の価格査定をします。価格査定の方法としては、不動産の一括査定を利用する方法が便利です。

一括査定とは、複数の不動産業者に一括で不動産の売却査定を依頼できるサービスのことです。完全に無料で不動産査定が行えますし、複数業者に依頼できるので比較することもできます。

また、たくさんの不動産業者と提携しているサイトを利用すれば、自分の土地や建物の種類やエリアに対応した業者を探しやすく、良い不動産業者を見つけやすいメリットもあります。

売却予定の不動産のだいたいの相場を把握したら、不動産一括査定サイトを利用して不動産査定を行いましょう。次の不動産仲介業者を選ぶためにも、一括査定サイトを利用していると便利です。

→ 60秒でできる不動産無料査定の解説へ

④不動産仲介業者を選び媒介契約を締結する

売却予定の不動産の相場確認と価格査定が終わったら、不動産仲介業者に売却を依頼します。一括査定サイトで出てきた査定価格や、担当者の対応などを見て、気に入った業者を選ぶと良いでしょう。

どの不動産仲介業者に仲介依頼するかを決めたら、その不動産業者との間で媒介契約を締結します。このときの媒介契約の種類として、専任媒介と一般媒介があります。

専任媒介とは、その不動産業者にのみ不動産の売却を依頼する契約で、一般媒介とはその不動産業者以外にも不動産の売却の媒介を依頼する可能性があるという契約です。

専任媒介契約の場合には、売却したい人が自分で購入者を見つけたとしても、不動産屋を入れずに勝手に契約することはできなくなります。

どちらの契約形態を取るのが良いか悩む人が多いですが、実際に他の不動産業者に依頼する可能性がないのであれば、専任媒介にした方が不動産業者がしっかりと活動してくれることがありますので、専任媒介契約にしておくと良いでしょう。

ただし、専任媒介契約にするなら、良い業者を選ぶことが大切になります。

⑤希望価格を決めて売却活動

不動産業者との間で売却の媒介契約を締結したら、いよいよ不動産を売り出します。その際には、売り出し希望価格を決めなければなりません。売り出しの希望価格については、依頼する不動産業者と相談する必要があります。

通常、不動産売却査定の段階で売り出し価格についても提案を受けていることが多いため、不動産業者が提案してきた売り出し価格に問題がなければ、その価格で売り出しをすると良いでしょう。

疑問があったり別の案がある場合には、不動産業者に伝えて希望価格の設定をしましょう。売却希望価格を決めて売り出しを開始すると、その後は購入希望者が現れるのを待つことになります。

⑥内覧と購入希望者と交渉

不動産売却の希望価格を決めて売り出しを開始すると、しばらくして不動産の購入希望者が現れることがあります。購入希望者が現れたら、まずは希望者から物件の内覧をさせてほしいと言われることが多いですが、この対応は不動産業者に依頼すると良いでしょう。

購入希望者が内覧の結果、実際に購入を希望する場合には、売却条件についての交渉をする必要があります。売り出し価格(希望価格)でそのまま購入希望者が購入してくれる場合には問題になりませんが、通常はその金額から値引きの要望が出ることが多いからです。

不動産の売却価格について交渉を重ねたら、売却時期についても定めなければなりません。たとえばその不動産に今住んでいる場合には引っ越しの予定もありますし、購入希望者の資金繰りや住宅ローン設定時期などの問題もあります。

不動産売却の価格と時期などについて両者の条件が折り合えば、不動産を売却する契約を締結することになります。

⑦物件情報を開示する

不動産購入希望者が現れた場合には、物件情報を開示する必要があります。不動産売却の売り出しをしている場合、購入希望者には簡単な広告やパンフレットくらいしか渡されていないことが普通だからです。

内覧もさせてあげなければなりませんし、その他その不動産についての利用状況や利用制限、築年数や詳細の面積、構造などについても説明が必要です。これらの情報提供については、不動産業者がしてくれることが普通です。

物件情報の開示に際して不動産業者から連絡や依頼事項があった場合には、売買をスムーズにすすめるためにも適切に対応しましょう。

⑧売買契約を結ぶ

不動産の購入希望者との間で売買価格や売却時期などについての条件が定まったら、いよいよ売買契約を締結します。売買契約締結の際には、不動産業者が売買契約書を作成してくれることが普通です。

通常、売買契約書の内容は事前に見せてもらえるので、特に問題がないかどうかをチェックしましょう。そして、不動産の引き渡し日(決済日)を決めて売買契約を締結します。このときには、売却者と購入者が同席して、署名押印することになります。

不動産売買契約を締結する場合には、実印で調印します。

⑨不動産を引き渡す

不動産の売買契約を締結して決済が終わったら不動産を引き渡します。引き渡しの際には、問題が起こらないようにきちんと立ち会ってチェックしましょう。これらの手続きが終われば、不動産の売却手続きは終了します。

⑩相場の把握と査定が大切

不動産の売却にはいろいろなステップがあり、それなりに手間もかかります。これらの手続きの中でも、不動産の相場確認と価格査定は、その後の不動産売却の流れを決定する重要な要素になります。

きちんと対応することが不動産売却を成功させるコツとも言えます。不動産売却の際には相場確認と一括査定を利用した査定依頼については、特にしっかりと行うようにしましょう。

5.不動産を相続する5つのメリット

不動産を相続する場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。不動産を相続するメリットについてご紹介します。

メリット1 そのまま居住できる

不動産を相続する場合、現在その不動産に居住している場合があります。たとえば親と一緒に実家に同居していて、親が死亡して自分が実家を相続した場合などです。この場合に不動産を相続すると、今のままの家に住み続けることができるというメリットがあります。

たとえば、実家が親の所有ではない場合には、親が亡くなると自分が賃借人になるので、その賃借人の地位を引き継ぐか、その家を出て行って新たに家を探す必要があります。実家が親の所有であっても、兄弟などの別の相続人が実家を相続する場合には、引き続いて実家に住んでいても良いのかどうか、その相続人に確認しないといけません。

この点、自分が家を相続するとそのままその家に住み続けることができるので助かります。

メリット2 賃料が入る

不動産を相続する場合でも、その不動産に自分が住んでいない場合も多いです。結婚して実家を出ている場合もあるでしょうし、親が所有していた事業用の収益物件を相続することもあるでしょう。このような場合にも、不動産を相続するメリットはあります。

それは、相続した不動産を賃貸して、賃貸収入が得られるということです。たとえば収益マンションを相続した場合などには、そのままマンションからの賃料を自分の収入にすることができます。実家を相続して、その実家に住まない場合には、人に賃貸することによって賃貸収入を得ることができます。

メリット3 売却代金が入る

不動産を相続すると、その不動産の所有者は自分になります。自分の判断でいつでも処分することができるようになります。相続が起こったそのときには特にお金に困っていなくても、長い将来の間に何が起こるかはわかりません。時には多額のお金が必要になったり、生活に困ることもあるかも知れません。このような場合、不動産を所有していると心強いです。

不動産を売却すると、ある程度まとまったお金になるので、お金に困っているときには助かります。

メリット4 抵当権設定ができる

長い人生の間には、借金が必要になることもあります。特に事業を経営している場合などには、多額の事業資金が必要になることもあるでしょう。このような場合には、不動産を所有していると便利です。不動産に抵当権や根抵当権を設定すれば、多額のお金を借りることもできるからです。

メリット5 値上がりの可能性がある

不動産を相続して所有していると、その不動産が値上がりする可能性もあります。必ずとは言えませんが、たとえば土地を相続した場合に、相続の数年後に近くに電車の駅ができるなどの理由で、土地の価値が何倍にもなる可能性もあります。

6.不動産を相続する3つのデメリット

不動産を相続するとメリットもありますが、反面デメリットもたくさんあります。不動産を相続するデメリットを順番に確認しましょう。

デメリット1 放置すると固定資産税がかかる

不動産を所有していると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は、不動産を所有していることに対して課税される税金なので、その不動産を何も活用していなくても自然に課税されてしまいます。固定資産税の税額は、固定資産評価額に従って課税されますが、不動産によってはかなりの金額になってしまうことも多いです。

たとえば都会の土地などであれば、毎年10万円以上の負担になることも普通です。何も活用していないで放置しているにもかかわらず、このように高額な固定資産税を毎年支払うことは大変な負担になります。不動産を相続すると、放置している場合にも固定資産税がかかるというデメリットがあります。

デメリット2 放置すると不動産の資産価値が下がる

不動産を相続した場合、その不動産をきちんと利用して、資産価値を維持していれば、賃貸に出すなどいろいろと活用できて便利です。しかし、そのためには修繕やリフォーム、測量などが必要になって面倒なことがあります。

相続した不動産を放置していると、その不動産の価値はどんどん目減りしてしまいます。せっかく価値の高い不動産を相続したのに、気づいたときには半値以下の価値しかなくなっているケースもあります。

デメリット3 管理が面倒

不動産を相続した場合には、その不動産の管理をしなければなりません。もしその不動産に自分が住んでいる場合には、自然に修繕をしたり掃除をするなどして管理しますが、自分が住んでいない場合で誰も利用していない場合には、土地や建物が放置状態になるケースがあります。

建物の場合など、きちんと管理していないと傷みが進行して、倒壊の危険が発生したり周囲に迷惑をかける状態になることもあります。そうなると特定空き家に認定されて高額な固定資産税が加算される可能性などもあります。かといって、頻繁にリフォームなどを繰り返していると、費用や手間も結構な負担になります。

7.まとめ

不動産を相続すると、メリットもありますが反面デメリットも大きいです。相続した不動産の利用方法や処分方法をしっかり検討してみてください。売却する際には、賢く売却してしっかりと利益を得られるようにしましょう。

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