アコム

住宅ローン借り換えのコツはコレ!お得な条件と必須シミュレーション

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
ローン シミュレーション0

住宅ローンは返済期間が非常に長いため、金利動向やライフプランの変化に応じて借り換えを検討する方も多いと思います。

住宅ローンを借り換えることでメリットがあるかどうか見極めるには、単純にそれぞれの金利でシミュレーションすれば良いというわけではありません。

今回は、住宅ローン借り換えの判断基準と借り換えシミュレーションをする際の注意点をご紹介します。

1.住宅ローンを借り換えた方がお得になる条件

住宅ローンの借り換えによってお得になるのは、一般的に以下の条件が揃っている場合と言われています。

  • 金利差が1%以上あること
  • ローン残高が1,000万円以上あること
  • 残りの返済期間が10年以上あること

しかし、この条件に当てはまらないからと言って、必ずしも借り換えをしない方がお得というわけではありません。

住宅ローンを借り換える一番の目的は、借り換えによって支払総額を減らし今よりもお得に利用することです。借り換えをした場合としなかった場合、どちらの方が支払総額が少なくて済むかを判断するということになります。

2.住宅ローン借り換えに必要なシミュレーション

住宅ローンを借り換えるべきか判断するために、次の費用をそれぞれ計算してみる必要があります。

計算1 総返済額の差

借り換え前と借り換え後それぞれの金利で、完済までの総返済額を計算しましょう。変動金利の場合は現状の金利で計算をします。

計算2 ローン借り換え時の諸費用

住宅ローンの借り換えには次の諸費用がかかります。諸費用は金融機関によって違うため、借り換え先の金融機関で確認してみてください。

  • 事務手数料
  • 保証料
  • 抵当権設定費用
  • 印紙代など

計算3 借り換えの判断

ここまでの計算結果をもとに、どちらの金額が大きいかで借り換えをするべきかどうかが判断できます。

  • 「総返済額の軽減額」<「借り換え時の諸費用」=借り換えをしない方がお得
  • 「総返済額の軽減額」>「借り換え時の諸費用」=借り換えをした方がお得

3.借り換えシミュレーションをする時の注意点

ローンの借り換えシミュレーションをする時の注意点は7つあります。

注意1 金利幅

住宅ローンの金利は、銀行によって「○○%~○○%」と幅を持って設定されている場合があります。この場合、審査結果によって適用金利が決まるため、シミュレーションをする時点では明確な金利が分かりません。事前審査の評価が高い場合は下限金利、評価が低い場合は上限金利とそれぞれでシミュレーションをしておきましょう。

注意2 金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、「固定金利」と「変動金利」がありますが、借り換え時に金利タイプを変更する際には十分注意が必要です。

変動金利から変動金利のローンに借り換える場合は問題ありませんが、固定金利から変動金利に借り換える場合、将来的に金利が上昇するリスクがあるため、現時点で変動金利の方がお得だからといって借り換えを簡単に決めてしまうのは危険です。

また、銀行によっては「期間固定型」というタイプもあり、たとえば10年固定型の場合は当初10年間は固定金利が適用されるものの、それ以降は変動金利に切り替わるというものです。それぞれの金利タイプの特性を理解していないと、正確なシミュレーションができないので注意しましょう。

注意3 団体信用生命保険の保険料

一般的な住宅ローンは、原則として団体信用生命保険(団信)に加入しなければなりません。しかし、住宅金融支援機構のフラット35は団信の加入は任意となっているため、フラット35に借り換える場合は団信保険料が別途かかる場合があります。

どの金融機関のフラット35を利用するかによっても異なるため、借り換え先の条件を確認しておくようにしましょう。

注意4 事務手数料

こちらもフラット35に借り換える場合の注意点ですが、事務手数料率は金融機関ごとに違います。一般的な住宅ローンの場合、事務手数料率は借入額の2%程度となることが多いですが、フラット35は金融機関によって0.5%ほどに設定している場合もあります。

フラット35に借り換えをする際は、できるだけ事務手数料が安いところを選ぶのがお得に借り換えをするポイントと言えます。

注意5 繰り上げ返済手数料

住宅ローンの返済期間は30年以上に渡る場合も多いので、積極的に繰り上げ返済をしてできるだけ利息を減らすことが重要です。しかし、繰り上げ返済の度に手数料がかかってしまうのでは逆に損をしてしまう場合もあり、そうなってしまっては本末転倒もいいところです。

住宅ローンを選ぶ際は、繰り上げ返済手数料が無料、なおかつ1円単位で返済できる金融機関を選ぶのがおすすめです。

注意6 自己資金による金利の違い

銀行によっては、住宅ローンの借入金額のうち、自己資金が何%かによって適用金利が変わるケースがあります。(フラット35も同様)自己資金の割合で0.1%~0.2%ほど金利が変わる場合もあるので、シミュレーションを行う際はそれぞれの金利表をよく確認するようにしてください。

注意7 目先の損得だけで判断しない

一般的に、固定金利よりも変動金利の方が低金利となるため、将来的な借り換えも想定しつつ、ひとまず低金利の変動金利を選んだという方も多いと思います。しかし、超低金利時代と言われる今、今後の金利上昇リスクに備え、あえて金利の高い全期間固定金利の住宅ローンに借り換えるというのも1つの選択肢です。

必ずしも今後金利が上がるという保証はないため、その状態でわざわざ高金利のローンに借り換えるのは抵抗がある方も多いと思います。しかし、万が一金利が上がった場合は、当然固定金利も今より上がってしまうため、結果的に借り換えタイミングを逃してしまう可能性もあります。

金利タイプを選ぶ基準は人それぞれではありますが、いずれにしても目先の損得だけで判断しないことが重要です。

次のページも参考にしてみてください。

「5分で身につく住宅ローン控除使いこなし術|後悔しないマイホーム購入」

4.まとめ

住宅ローンの場合、金利の他に手数料や保証料などの諸費用がかかるため、単純に金利だけを比較すれば良いというわけではありません。また、返済期間が長い分、金利タイプも慎重に選ぶ必要があります。住宅ローンの借り換えをする際は、ぜひ今回ご紹介したポイントを参考にお得なローンを検討してみてください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket