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5分で身につく住宅ローン控除使いこなし術|後悔しないマイホーム購入

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住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで家を買った場合に、年末時点のローン残高の1%が所得税から10年間控除される制度です。

控除を受けるには年間所得が3,000万円以下であること、返済期間が10年以上の住宅ローンであることなどいくつか条件はありますが、10年間で最大400万~500万円(平成31年6月までに居住した場合)控除されるため、マイホームを購入した際にはぜひとも利用したい制度です。

ただし、戻ってくる所得税の額はその年の納税額が上限となるため、納めた所得税が住宅ローン控除の金額よりも少なくて控除しきれなかった場合は、翌年の住民税に繰り越して控除を受けることができます。

今回は住宅ローン控除の仕組みや対象条件、控除額の計算方法などを詳しくご紹介します。特にこれから住宅ローンを利用してマイホームの購入を考えている方はローンの申込前にぜひご覧ください。

1.住宅ローン控除で戻ってくる金額

住宅ローンの控除額上限は、平成28年の時点で一般住宅が400万円、認定住宅が500万円です。認定住宅とは、「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」のことです。

住宅ローンの控除額上限

2.住宅ローン控除の計算方法

住宅ローンの控除額は次の計算方法で算出します。

控除額=住宅ローンの年末残高×1%

たとえば住宅ローンを3,000万円で組み、その年の年末残高が2,900万円だった場合「2,900万円×1%=29万円」が控除額となります。

仮に住宅ローンを4,000万円超で組んでいたとしても、控除対象となるローン残高の上限は4,000万円(認定住宅は5,000万円)なので、「4,000万円(または5,000万円)×1%」が最大の年間控除額です。

しかし、住宅ローン控除とはそもそも還付金を受け取ることができる制度なので、控除額よりも納めた税金(所得税+住民税)が少ない場合、納税額が控除額の上限となります。

つまり「納税額<控除限度額=納税額、納税額>控除限度額=控除限度額」が実際の還付金額となり、必ずしも控除額の上限が還付されるわけではないので注意しましょう。

3.住宅ローン控除を受ける時の注意点

少しでも返済期間を短くして支払利息を減らすために、住宅ローンの繰り上げ返済をする方は多くいらっしゃいます。

しかし、住宅ローン控除を受ける際、繰り上げ返済によってローンの返済期間が10年を下回ってしまった場合、住宅ローン控除の対象から外れてしまうため控除を受けることはできなくなります。

とはいえ、これはあくまで住宅ローン控除の対象から外れてしまうというだけで、その結果必ずしも損をするというわけではありません。

住宅ローン控除額よりも繰り上げ返済によって減る利息の方が多ければ、繰り上げ返済をした方が結果的にお得になります。

「住宅ローン控除が適用される10年間はあえて繰り上げ返済はしないで、できるだけローン残高を多くしておいた方が得」と考える方がいらっしゃいますが、10年間の控除額の差よりも繰り上げ返済をすることで減らせる利息の方が大きい場合もあります。

金利や返済期間などの条件をもとにどちらがお得かシミュレーションすることをおすすめします。

4.住宅ローン控除を受けるには

住宅ローン控除を受けることができる対象ローンや必要書類を解説します。

①対象となるローン

住宅ローン控除の対象となるのは次の要件を満たす場合です。

大きなポイントとしてはローンの返済期間が10年以上で所得額が3,000万円以内であること、親族から借りたお金で住宅を取得する場合は控除の対象にはならない点です。

  • 銀行
  • 住宅金融支援機構
  • 信用金庫、信用組合、JA
  • 公務員共済組合
  • 地方公共団体
  • 勤務先(ただし、年利1.0%以上の場合に限る)

住宅ローン控除の対象となる物件

②必要書類

住宅ローン控除の申請には確定申告時に次の書類が必要です。書類のチェックポイントとあわせて確認しておきましょう。

  • 住民票の写し(取得してから6ヵ月以内に居住し、年末時点まで引き続き住んでいるか)
  • 源泉徴収票(所得金額が3,000円以下であるか)
  • 土地・建物の登記事項証明書と売買契約書の写し(ローン残高が購入額の範囲内か、契約書に印紙がきちんと貼られているかなど)
  • 金融機関が発行する借入残高証明書(借入期間が10年以上であるか、年末残高の確認)

住宅ローン控除を受けるには自営業者はもちろん給与所得者も確定申告が必要です。本来、会社員などの給与所得者は毎年会社で年末調整をするため、その他の収入が無ければ基本的に確定申告をする必要はありません。

しかし、住宅ローン控除は年末調整のような簡単な手続きではないため、税務署に行って自ら手続き(確定申告)をしなければなりません。

確定申告は基本的にお住まいの地域を管轄している税務署で行いますが、郵送やインターネットから申告をすることも可能です。

また、会社員などの給与所得者の場合、2年目以降は会社の年末調整から控除を受けられるため、給与以外の所得や還付申告の必要性がなければ、確定申告が必要なのは住宅を購入した翌年の1回のみとなります。

5.最もお得な住宅ローンを利用したいとき

最もお得な住宅ローンを利用したい時は「モゲチェック・プラザ」の無料相談がおすすめです。元銀行員の専門家が全国120銀行からベストな住宅ローンを選んでサポートしてくれます。

削減額は平均480万円ですし、どこよりも安い最低価格保証もあります。

すでに不動産会社から提携ローンを紹介を受けていても間に合うので、最低水準の金利で理想の家をお得に購入したい方はまずは専門家に相談してみましょう。借り換えの相談ももちろん可能です。

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6.まとめ

住宅ローンを組んでいる方ならぜひ知っておきたい住宅ローン控除。自分が控除の対象になるのか、まずは対象条件をしっかりと理解しましょう。

また、控除額の上限は年間40万または50万円ですが、これよりも納めた所得税や住民税が少なければ、納税額が控除額の上限となります。対象となる方すべての方が年間40万円分の還付を受けられるわけではありませんので注意しましょう。

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